O banco pode levar um imóvel a leilão sem ajuizar uma ação quando a garantia é uma alienação fiduciária registrada e o procedimento segue a Lei nº 9.514/1997. Isso não significa que possa agir sem comunicação. A intimação para pagar a dívida e a comunicação das datas dos leilões são atos diferentes, com destinatários, formas e provas próprias.

Também é preciso separar falta de ciência efetiva de falta de prova válida. Na comunicação das datas, simples envio, recebimento, intimação pessoal e ciência inequívoca não são equivalentes. O STJ exige intimação pessoal ou prova concreta de que o devedor conheceu as datas em tempo útil; ao mesmo tempo, a falta de assinatura pessoal em aviso de recebimento não permite concluir, sozinha, que não houve comunicação válida. A conclusão depende do contrato, da matrícula, das certidões, do conteúdo enviado, da entrega comprovada e da fase já alcançada.

Assista: como funciona a intimação no leilão extrajudicial

Neste vídeo, Igor Lopes Assunção explica por que a intimação para purgar a mora é uma etapa central do procedimento extrajudicial.

O vídeo é introdutório. A regularidade da intimação e a consequência de eventual falha dependem do meio utilizado, das diligências, da fase, da ciência inequívoca e do prejuízo. A nulidade não é automática.

O banco precisa entrar com processo judicial antes do leilão?

Na alienação fiduciária de imóvel, não. A propriedade fiduciária nasce com o registro da garantia na matrícula. Se a dívida vence e a mora é constituída, a Lei nº 9.514/1997 permite que o procedimento continue perante o Registro de Imóveis, sem uma sentença judicial prévia.

O Supremo Tribunal Federal reconheceu a constitucionalidade desse modelo no Tema 982. A decisão não transforma todo procedimento em regular: uma ilegalidade concreta continua sujeita a controle judicial.

A resposta muda se a garantia não for alienação fiduciária ou se o anúncio estiver ligado a uma execução judicial. O contrato, a matrícula e eventual número de processo mostram qual rito está em curso.

Quais comunicações devem ser procuradas?

Fase ou ato Quem recebe ou participa Forma relevante Documento de prova O que a ausência pode exigir
Registro da garantia Partes do contrato Registro do título na matrícula Contrato e matrícula atualizada Confirmar se o rito fiduciário era aplicável
Intimação para pagar Devedor e eventual terceiro fiduciante Intimação pessoal pelos meios do art. 26 Intimação, AR e certidão das diligências Examinar constituição em mora e consolidação
Hora certa Destinatário não encontrado com suspeita de ocultação Duas tentativas e sequência legal Certidões com datas, endereço e suspeita motivada Verificar se os pressupostos foram documentados
Edital de mora Devedor ou terceiro fiduciante em local ignorado, incerto ou inacessível Publicação pelo período legal; contato eletrônico prévio quando exigido Certidões, publicações e prova do envio eletrônico Conferir excepcionalidade e lei vigente na data
Consolidação Credor fiduciário e Registro de Imóveis Averbação na matrícula após os requisitos legais Matrícula e procedimento registral Identificar se a fase anterior foi regularmente concluída
Datas dos leilões Devedor e eventual terceiro fiduciante Correspondência aos endereços contratuais, inclusive eletrônico; jurisprudência exige intimação pessoal ou ciência efetiva comprovada Carta, AR, mensagem eletrônica, rastreamento, prova de entrega e de ciência em tempo útil Distinguir simples remessa, recebimento, intimação pessoal e ciência inequívoca
Alienação judicial Executado e demais pessoas do art. 889 do CPC Ciência no processo, normalmente pelo advogado Autos, intimações e edital Aplicar o CPC, não as regras do rito fiduciário

O quadro organiza a investigação. Ele não substitui a leitura integral dos documentos nem significa que toda falha produza o mesmo efeito.

Como funciona a intimação para pagar a dívida?

Antes da consolidação, o art. 26 determina que o devedor e, se houver, o terceiro fiduciante sejam intimados para satisfazer os valores exigíveis no prazo de 15 dias. A intimação é requerida pelo credor ao Registro de Imóveis e pode ser promovida pelos meios previstos na lei, inclusive correio com aviso de recebimento.

Não é uma cobrança comum. Telefonema, mensagem no aplicativo ou e-mail genérico sobre atraso não substituem automaticamente o ato destinado a constituir a mora. Para conferir conteúdo, data, valor e prazo, veja o guia sobre o que fazer após receber a notificação cartorária.

Quem precisa receber?

A redação atual inclui o devedor e o terceiro fiduciante, isto é, quem ofereceu imóvel próprio em garantia da dívida. Cônjuge, codevedor, procurador e terceiro fiduciante não são posições equivalentes. Se outra pessoa assinou o contrato ou consta da matrícula, confira em que situações o cônjuge é destinatário da intimação ou da comunicação dos leilões.

Recebimento por terceiro ou procuração resolve?

Depende do ato e da prova de representação. A entrega a codevedor, familiar, porteiro ou empregado não produz sempre a mesma consequência. É necessário conferir quem era o destinatário, onde ocorreu a entrega, quem assinou, se havia poderes de representação e o que o cartório certificou.

Quando cabem hora certa e edital?

A hora certa pode ser usada quando o oficial procura o destinatário duas vezes no domicílio ou residência, não o encontra e registra suspeita motivada de ocultação. A lei prevê aviso a familiar ou vizinho e retorno no dia útil seguinte, em horário indicado. Em condomínio com controle de acesso, a portaria tem função específica nessa sequência; isso não torna válida qualquer carta deixada ali.

O edital também é excepcional. A redação atual admite sua utilização quando o destinatário está em local ignorado, incerto ou inacessível, após certificação. Se o contrato trouxer contato eletrônico, o art. 26, § 4º-B, exige o envio por essa via com antecedência mínima de 15 dias da intimação por edital.

A quantidade e a qualidade das diligências são examinadas no caso concreto. O AgInt no AREsp 2.925.916/MG considerou insuficientes as providências registradas naquele processo; o REsp 1.733.777/SP admitiu o edital diante de evasão documentada em fatos antigos. Nenhum deles cria uma fórmula universal. O guia sobre quando a intimação por edital pode ser válida detalha esse ponto.

Comunicação das datas dos leilões é outro ato

Depois da consolidação, o art. 27, § 2º-A, determina que datas, horários e locais do primeiro e do segundo leilão sejam comunicados ao devedor e ao eventual terceiro fiduciante. O texto legal descreve correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive o eletrônico.

A jurisprudência atual do STJ interpreta essa proteção como exigência de intimação pessoal ou demonstração efetiva de que o destinatário tomou conhecimento das datas em tempo útil. No REsp 2.224.548/CE, a Terceira Turma reafirmou a necessidade de intimação pessoal. No AgInt no REsp 2.154.389/SC, relativo a contrato posterior à Lei nº 13.465/2017, considerou insuficientes simples remessas por correio, e-mail, telegrama ou publicação quando não havia prova de intimação pessoal válida nem de ciência inequívoca.

Isso não significa que apenas aviso de recebimento assinado pessoalmente pelo devedor possa comprovar o ato. Significa que postagem, expedição eletrônica, recebimento e ciência efetiva são fatos distintos. Devem ser examinados o destinatário, os endereços usados, o conteúdo, a entrega demonstrada e a antecedência com que a informação chegou.

A ciência inequívoca é uma exceção fundada em prova concreta, não uma dispensa geral da comunicação. No AREsp 2.692.554/GO, o próprio devedor ajuizou ação antes do primeiro leilão, indicou as datas e tentou sustar o certame. Essa circunstância demonstrou conhecimento completo e possibilidade de reação naquele caso; simples remessa de carta, e-mail ou telegrama não produz automaticamente a mesma conclusão.

Quando a falha recai apenas sobre a comunicação das datas, sua consequência também deve ser delimitada. No AgInt no REsp 2.154.389/SC, o STJ manteve a consolidação já realizada, declarou nulos os leilões e determinou sua renovação após a devida intimação. O resultado depende do ato viciado, da fase e das provas, e não autoriza afirmar nulidade automática de todo o procedimento.

Consolidação, leilão e posse não são a mesma coisa

A consolidação é a averbação da propriedade em nome do credor após a fase de mora. Ela não prova, sozinha, que o imóvel foi ofertado, arrematado ou transferido a um comprador. Também não significa retirada física imediata do ocupante.

Confira a matrícula, mas peça também editais, atas e resultados. O guia sobre o que muda depois da consolidação da propriedade fiduciária trata da fase registral sem duplicar a análise das comunicações.

Se você conhece apenas um anúncio ou ouviu informação de terceiro, siga o roteiro para confirmar se o imóvel está em leilão e em qual fase. Portal, matrícula, edital e andamento judicial não têm o mesmo valor probatório.

O que muda nas operações do art. 26-A?

O art. 26-A contém regras especiais para financiamentos destinados à aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto consórcio. Nesse regime, a lei permite o pagamento das parcelas vencidas e das despesas indicadas até a averbação da consolidação. Não basta o imóvel ser residencial: é preciso conferir a finalidade da operação.

Depois da consolidação, a fase muda. O Tema 1.288/STJ definiu que, no regime posterior à Lei nº 13.465/2017, consolidada a propriedade sem purgação, resta o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, e não o restabelecimento automático do contrato pelo pagamento tardio das parcelas vencidas. O tema não decide a forma de comunicação dos leilões.

E se o leilão for judicial?

No leilão judicial existe processo. O art. 889 do Código de Processo Civil exige ciência da alienação com pelo menos cinco dias de antecedência. O executado é normalmente cientificado por seu advogado; se não houver procurador, a lei admite carta registrada, mandado, edital ou outro meio idôneo.

Se o executado for revel, não tiver advogado e não for encontrado no endereço do processo, a ciência pode ocorrer pelo próprio edital do leilão. Por isso, “não recebi carta em casa” também não basta para concluir que um leilão judicial foi irregular.

Como saber se realmente houve falha de comunicação?

Reúna os documentos em ordem cronológica:

  1. Contrato e aditivos: identificam devedor, codevedor, terceiro fiduciante, endereços físico e eletrônico e tipo de garantia.
  2. Matrícula atualizada: mostra o registro da garantia e eventual averbação da consolidação.
  3. Procedimento do Registro de Imóveis: reúne requerimento, intimação, avisos de recebimento, certidões de tentativa, hora certa e edital.
  4. Comunicações dos leilões: permitem distinguir remessa, entrega, destinatário, conteúdo, ciência efetiva e antecedência em relação às datas realizadas.
  5. Editais, atas e resultados: confirmam se houve primeiro e segundo leilão, lance ou arrematação.
  6. Autos judiciais, se existirem: revelam quem foi intimado, pelo advogado ou por outro meio, e o que o juiz decidiu.

Um resultado negativo isolado não resolve o caso. Ausência de carta guardada pelo proprietário não prova ausência de intimação; comprovante de postagem não prova automaticamente ciência efetiva; matrícula com consolidação não prova comunicação dos leilões; anúncio em portal não prova que o certame ocorreu.

O que pode ser feito conforme a fase?

Antes da consolidação

Confira a intimação, o prazo, os valores e os destinatários. Se houver possibilidade de pagamento ou negociação, ela deve ser formalizada e confrontada com o regime aplicável; conversa administrativa não suspende o procedimento por si só.

Depois da consolidação e antes do leilão

Verifique a finalidade do financiamento, a preferência, os editais e as comunicações. A estratégia não é idêntica à fase anterior. Se o certame estiver próximo, consulte o roteiro de documentos e providências para leilão já marcado.

Antes da arrematação

Uma medida judicial depende de fundamento concreto, prova e risco demonstrado. O guia sobre quando pode ser examinada a suspensão ou prevenção do leilão organiza essas possibilidades sem prometer resultado.

Depois da arrematação

A análise inclui a validade dos atos, a posição do adquirente, o registro, a posse e a medida processual cabível. Veja a diferença entre suspender o certame e discutir sua invalidação depois da arrematação.

Conclusão

O banco pode executar extrajudicialmente uma alienação fiduciária sem ajuizar ação, mas não pode dispensar as formalidades legais. A intimação para purgar a mora e a comunicação das datas são atos distintos. Nesta última, a lei menciona correspondência aos endereços contratuais, enquanto o STJ exige intimação pessoal ou prova concreta de ciência inequívoca em tempo útil. Por isso, a pergunta correta não é apenas “houve envio?”, e sim: qual ato deveria ter ocorrido, quem era o destinatário, o que foi entregue, quando houve ciência e em que fase o imóvel está.

A validade e a consequência de uma falha dependem da documentação e das datas. Uma avaliação individual pode confrontar contrato, matrícula, procedimento registral, correspondências, editais e atas, sem presumir nulidade ou resultado.

Fontes oficiais consultadas