Na alienação fiduciária de imóvel, purgar a mora significa pagar as parcelas vencidas e os valores exigidos pela Lei nº 9.514/1997 para manter o contrato. A regra geral concede 15 dias a partir da intimação conduzida pelo Registro de Imóveis. Se o pagamento for feito no período aplicável, o contrato convalesce e a propriedade não é consolidada em nome do credor.

Nem todo caso termina, porém, no décimo quinto dia. Determinados financiamentos para aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor seguem o art. 26-A, que impede a averbação da consolidação antes de transcorridos 30 dias após o prazo inicial e permite o pagamento até a data efetiva dessa averbação.

Contrato, intimação e matrícula atualizada mostram a finalidade da operação, a data que abriu o prazo e se a consolidação já ocorreu. Sem esses três documentos, não é seguro escolher entre a regra geral e o art. 26-A.

O prazo é de 15 ou 45 dias?

A intimação para purgar a mora deve conceder 15 dias. Essa é a regra do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e vale para o devedor e, quando houver, para o terceiro fiduciante.

A expressão “prazo de 45 dias” tenta resumir um regime diferente. Nos financiamentos destinados à aquisição ou à construção do imóvel residencial do devedor, exceto consórcio, o art. 26-A determina que a consolidação seja averbada 30 dias depois da expiração daqueles 15 dias. Até a data efetiva da averbação, ainda é assegurado o pagamento previsto no § 2º, com continuidade do contrato.

Isso não transforma 45 dias em regra universal. Um empréstimo de livre destinação garantido por um imóvel que o devedor já possuía, por exemplo, pode não se enquadrar no art. 26-A. Mesmo quando o regime especial é aplicável, o marco final é a averbação da consolidação, cuja data deve ser conferida na matrícula e no procedimento registral.

Em 2025, a Corregedoria Nacional de Justiça tratou dessa diferença, em âmbito administrativo, no Pedido de Providências nº 0002125-91.2025.2.00.0000. A decisão determinou que as corregedorias estaduais e do Distrito Federal orientassem os registros de imóveis a mencionar, nas intimações relativas às operações abrangidas, a faculdade adicional de pagamento prevista no art. 26-A, § 2º. O ato não é precedente judicial vinculante e não transformou o prazo legal de 15 dias em uma regra geral de 45 dias. O recurso administrativo subsequente não foi conhecido porque não impugnou especificamente os fundamentos da decisão.

O que significa purgar a mora

Purgar a mora é regularizar o atraso antes que ele produza a consolidação da propriedade. Não significa quitar todo o financiamento nem celebrar um contrato novo.

Quando o valor devido é pago no período legal, o art. 26, § 5º, determina que o contrato de alienação fiduciária convalesça. A garantia e o financiamento continuam, e o devedor volta a cumprir as prestações futuras conforme o contrato.

Essa consequência explica por que a purgação deve ser distinguida de uma negociação informal. Uma promessa de acordo, uma ligação para o banco ou um pedido de boleto não substituem o pagamento nem suspendem, por si, o prazo certificado pelo Registro de Imóveis.

O procedimento costuma ser antecedido por atraso e pelo prazo de carência contratual. A lei atual permite que o contrato estabeleça essa carência; se não houver estipulação, o art. 26, § 2º-A, prevê 15 dias. O guia sobre quantas parcelas atrasadas podem levar o imóvel a leilão explica essa etapa anterior.

Como funciona a cronologia até a consolidação

Depois do inadimplemento e da carência aplicável, o credor requer ao oficial do Registro de Imóveis a intimação do devedor e, quando for o caso, do terceiro fiduciante. O documento deve informar a necessidade de pagamento em 15 dias e a consequência da falta de purgação: consolidação da propriedade e posterior leilão.

Se o pagamento for realizado no prazo, o contrato convalesce. O oficial entrega ao credor os valores recebidos, descontadas as despesas de cobrança e intimação.

Se não houver pagamento, o oficial certifica o decurso do prazo. Na regra geral, a consolidação pode então ser averbada depois que o credor comprovar o recolhimento do imposto de transmissão e, se houver, do laudêmio. Nas operações do art. 26-A, a averbação deve aguardar os 30 dias adicionais previstos no § 1º.

A consolidação não é o próprio leilão. Ela altera a titularidade registrada e encerra, no regime atual, a purgação ordinária, mas o credor permanece sujeito ao dever legal de promover os leilões e respeitar o direito de preferência do fiduciante. O artigo sobre consolidação da propriedade fiduciária aprofunda os efeitos desse marco.

Como identificar o início e o fim do prazo

O requerimento do banco ao cartório não inicia, sozinho, os 15 dias. É preciso verificar quando e como a intimação foi considerada realizada e qual termo final foi certificado pelo Registro de Imóveis.

A Lei nº 9.514/1997 não diz expressamente, no art. 26, se o prazo deve ser contado em dias úteis ou corridos em todos os procedimentos do país. Não é seguro aplicar automaticamente a regra processual do CPC nem transportar precedentes sobre busca e apreensão de veículos. O devedor deve solicitar ao Registro de Imóveis a certidão das diligências e a confirmação escrita da data-limite.

Na intimação por edital, há uma regra específica: o prazo começa na data da última publicação. Nos demais casos, a certidão registral permite identificar a entrega, a modalidade utilizada e o marco adotado pelo oficial.

O guia sobre notificação cartorária e providências nos 15 dias detalha a conferência prática desse documento.

Intimação pessoal e pelos correios

O art. 26, § 3º, prevê intimação pessoal do devedor e, quando existir, do terceiro fiduciante. Ela pode ser promovida pelo oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, observadas as regras aplicáveis.

Não basta olhar apenas o nome de quem assinou o aviso. Devem ser conferidos os destinatários do contrato, o endereço utilizado, a qualidade de eventual representante e a certidão que descreve a diligência.

Hora certa

Depois de duas tentativas sem encontrar o destinatário em seu domicílio ou residência, havendo suspeita motivada de ocultação, a lei admite a intimação por hora certa. O responsável pela diligência avisa familiar ou, na falta, vizinho de que retornará no dia útil seguinte, na hora designada.

Em condomínio ou conjunto imobiliário com controle de acesso, o aviso previsto para a hora certa pode ser entregue ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. Isso não torna toda entrega a porteiro automaticamente válida: a certidão precisa demonstrar as tentativas e a hipótese legal utilizada.

Edital e contato eletrônico

O edital é previsto no art. 26, § 4º, quando o destinatário se encontra em local ignorado, incerto ou inacessível. O REsp 1.906.475/AM, da Terceira Turma do STJ, invalidou um edital promovido antes do esgotamento dos meios disponíveis para localizar a devedora. O caso foi julgado sob a legislação aplicável àqueles fatos.

A Lei nº 14.711/2023 acrescentou regras objetivas. Pelo § 4º-B, presume-se o lugar ignorado quando o devedor ou terceiro fiduciante não é encontrado no imóvel dado em garantia nem no último endereço fornecido. Se houver contato eletrônico no contrato, a intimação por essa via deve ser enviada com pelo menos 15 dias de antecedência do edital.

O § 4º-C considera inacessível o local em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recusa a atender o encarregado da intimação ou em que não existe funcionário responsável disponível para atendê-lo.

A validade do edital depende da lei vigente na data dos atos e das diligências documentadas. O conteúdo sobre intimação por edital no leilão extrajudicial trata especificamente desse problema.

Quanto deve ser pago para purgar a mora

O art. 26, § 1º, delimita a cobrança. Devem ser incluídos:

  • a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento;
  • os juros convencionais;
  • as penalidades e os demais encargos contratuais;
  • os encargos legais, inclusive tributos;
  • as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel;
  • as despesas de cobrança e intimação.

Imagine que três parcelas estavam vencidas quando a intimação foi recebida e uma quarta venceu antes do pagamento. A regularização não se limita às três inicialmente indicadas: a prestação que venceu até a data do pagamento também entra na conta, além dos acréscimos permitidos.

O demonstrativo deve permitir a conferência de cada rubrica. Se houver valor não explicado, parcela já paga, duplicidade ou cobrança incompatível com o contrato, deve-se pedir uma memória atualizada e discriminada. O ponto controvertido e a resposta do credor precisam ficar documentados.

O que muda no financiamento residencial do art. 26-A

O art. 26-A não alcança toda dívida garantida por alienação fiduciária. Ele rege financiamentos para aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor e exclui operações de consórcio.

Nos contratos abrangidos, a consolidação somente pode ser averbada 30 dias após o fim do prazo inicial de 15 dias. Até a data da averbação, o devedor e, se houver, o terceiro fiduciante podem pagar as parcelas vencidas e as despesas legais referidas no art. 27, § 3º, II, hipótese em que o contrato convalesce.

A finalidade descrita no contrato é decisiva. A simples circunstância de o imóvel ser utilizado como residência não basta para enquadrar um empréstimo empresarial ou de livre destinação no regime especial. Também é necessário verificar quando ocorreram a intimação e a averbação, porque a redação legal mudou ao longo do tempo.

É possível purgar a mora depois da consolidação?

Para consolidações submetidas ao regime atual, não. Depois da averbação, o pagamento tardio das parcelas vencidas não restaura automaticamente o contrato. O instituto que passa a existir é o direito de preferência para adquirir o imóvel até a data do segundo leilão, mediante pagamento do valor integral da dívida e dos demais valores previstos no art. 27, § 2º-B.

Purgação e preferência têm resultados econômicos diferentes. Na primeira, paga-se o atraso e o contrato continua. Na segunda, ocorre nova aquisição, com dívida integral, despesas, seguros, encargos, tributos, contribuições condominiais, imposto de transmissão, custas e emolumentos aplicáveis.

O guia sobre direito de preferência depois da consolidação detalha essa forma de aquisição.

O alcance do Tema 1.288/STJ

No Tema Repetitivo 1.288, julgado no REsp 2.126.726/SP, a Segunda Seção do STJ fixou duas teses:

  • antes da Lei nº 13.465/2017, se a propriedade já estava consolidada e a mora também havia sido purgada nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o ato jurídico perfeito deve ser preservado, com desfazimento da consolidação e retomada do contrato;
  • a partir da entrada em vigor da lei nova, consolidada a propriedade sem purgação da mora, assegura-se apenas o direito de preferência do art. 27, § 2º-B.

O contrato ter sido assinado antes de 2017 não garante, por si só, a aplicação do regime anterior. O STJ considerou as datas da consolidação e da purgação. Essa orientação já aparecia no REsp 1.649.595/RS, foi reiterada nos REsps 2.007.941/MG e 1.942.898/SP e passou a vincular os casos repetitivos com o Tema 1.288.

Purgação, quitação, consignação e direito de preferência não são a mesma coisa

Purgação da mora regulariza o atraso mediante o pagamento do art. 26, § 1º, ou, no regime especial, do art. 26-A, § 2º. Seu efeito é o convalescimento do contrato.

Quitação integral é o pagamento de todo o saldo da dívida. Nos termos do art. 25, ela resolve a propriedade fiduciária e obriga o credor a fornecer o termo de quitação no prazo legal. Não se confunde com pagar somente as prestações vencidas.

Consignação em pagamento é um instrumento para situações de recusa, dúvida sobre quem deve receber ou outro obstáculo juridicamente relevante. A medida exige valor adequado e observância do prazo. O simples depósito de quantia escolhida pelo devedor ou o ajuizamento da ação não produz convalescimento nem suspensão automática.

Direito de preferência surge depois da consolidação e permite ao fiduciante adquirir novamente o imóvel pelo valor integral previsto no art. 27, § 2º-B, até a data do segundo leilão. O contrato anterior não renasce.

Intimação inválida, erro de cálculo e recusa de pagamento

Existe diferença entre perder um prazo que começou validamente e demonstrar que o prazo não chegou a começar de acordo com a lei.

No primeiro caso, a intimação alcançou o destinatário pela forma aplicável, o valor era pagável e não houve regularização no período. A consolidação pode prosseguir, ressalvado o regime especial do art. 26-A.

No segundo, pode haver um problema anterior: destinatário que deveria ter sido intimado e não foi, endereço utilizado em desacordo com a lei aplicável, edital prematuro, falta do contato eletrônico exigido no regime atual ou certidão incompatível com os fatos. Se o vício for demonstrado, a controvérsia não é um pedido de tolerância para pagar atrasado, mas a validade da constituição em mora e dos atos seguintes.

Erro de cálculo e recusa também exigem prova. O devedor deve guardar a intimação, o demonstrativo, os pedidos de correção, os boletos, os protocolos, a resposta do credor e a evidência de que dispunha do valor no período relevante. Dependendo da fase e dos documentos, podem ser examinadas consignação, tutela de urgência ou pedido de invalidação. Nenhuma dessas medidas assegura suspensão ou anulação sem demonstração dos requisitos legais.

Se o leilão estiver próximo, o guia sobre leilão marcado para a próxima semana explica como organizar a análise da urgência sem confundir a proximidade da data com probabilidade automática de suspensão.

Providências e documentos conforme a fase

Fase identificada O que conferir Documentos e providências que podem ser avaliados
Atraso antes da intimação Finalidade da operação, garantia registrada, carência e evolução da dívida Contrato e aditivos, matrícula atualizada, extrato das parcelas e pedido formal de demonstrativo; negociação documentada sem presumir suspensão do rito.
Intimação recebida e prazo em curso Data de entrega, destinatários, modalidade, termo final e composição do valor Intimação e certidão, memória de cálculo, boletos e recursos disponíveis; pagamento conforme as instruções do Registro de Imóveis ou análise imediata de divergência comprovável.
Quinze dias encerrados, mas sem consolidação Enquadramento no art. 26-A e data prevista para averbação Contrato que demonstre aquisição ou construção da residência, certidão do procedimento e matrícula; pedido documentado de pagamento nos termos do art. 26-A, § 2º, se aplicável.
Consolidação averbada, antes do segundo leilão Data da averbação, lei vigente, validade da intimação e valor da preferência Matrícula, procedimento cartorário, comunicações e cálculo integral; avaliação do direito de preferência e de eventual vício documentado.
Leilão realizado ou imóvel transferido Cadeia completa dos atos e posição registral do adquirente Matrícula posterior, edital, atas e comprovantes de comunicação; análise específica de nulidade ou perdas e danos, sem tratar o caso como simples purgação tardia.

Os documentos mínimos são: contrato e aditivos; matrícula atualizada; histórico de pagamentos; intimação e certidão das diligências; memória de cálculo; boletos e comprovantes; protocolos de pedido ou recusa; correspondências físicas e eletrônicas; e, se o procedimento avançou, edital, comunicação dos leilões e atas.

O artigo pilar sobre direitos do mutuário antes do leilão organiza as demais verificações que não pertencem especificamente à purgação da mora.

Perguntas frequentes

Um acordo verbal com o banco interrompe o prazo do cartório?

Não automaticamente. A negociação deve produzir documento claro sobre pagamento, prazo e efeito no procedimento. Enquanto isso não ocorrer, o termo certificado pelo Registro de Imóveis não deve ser ignorado.

O pagamento deve ser feito no banco ou no Registro de Imóveis?

O art. 26 prevê a purgação no Registro de Imóveis. Devem ser seguidas as instruções da intimação e solicitado comprovante que identifique valor, data, contrato e destinação. Se o credor indicar outro canal, essa orientação deve ser obtida por escrito e comunicada ao cartório responsável.

Posso usar o FGTS para purgar a mora?

O FGTS não substitui automaticamente o pagamento integral exigido para purgar a mora. As regras atualmente divulgadas pelo próprio FGTS admitem, conforme a modalidade e o atendimento dos requisitos, amortização ou liquidação do saldo devedor e pagamento parcial de prestações. Para amortização, as prestações devem estar em dia; para liquidação, podem existir prestações em atraso; e, no pagamento parcial, o uso é limitado a 80% do valor das prestações, com admissão de até seis prestações atrasadas.

Como a purgação do art. 26, § 1º, pode exigir todas as parcelas vencidas e as que vencerem até o pagamento, além dos encargos legais e contratuais, o saldo do FGTS somente será suficiente se a operação estiver enquadrada, for processada em tempo e o valor total exigido for integralmente coberto. A possibilidade deve ser confirmada por escrito com o agente financeiro e com o Registro de Imóveis antes do termo final.

A matrícula ainda não mostra a consolidação. Isso significa que posso pagar o atraso?

Não necessariamente. Na regra geral, o prazo de 15 dias pode já ter terminado, embora a averbação ainda não esteja concluída. O pagamento até a averbação com convalescimento assegurado por lei depende do enquadramento no art. 26-A ou de outra base específica. Contrato, certidão e matrícula precisam ser analisados em conjunto.

Fontes oficiais consultadas

Encerramento

Expressões como “perdi os 15 dias” ou “ainda tenho 45 dias” podem levar a uma conclusão errada quando são examinadas sem o contrato, a certidão registral e a matrícula atualizada. Esses documentos permitem reconstruir a sequência do procedimento e identificar a lei vigente em cada ato.

Uma avaliação documental pode verificar se o art. 26-A se aplica, qual valor era exigível e quais providências são juridicamente compatíveis com a fase já alcançada. Essa análise não garante a continuidade do contrato, a suspensão do leilão ou a invalidação dos atos.