Direito de preferência em leilão não é uma regra única. No leilão judicial, o CPC protege familiares do executado, coproprietário, cônjuge não executado e entes públicos em situações específicas. Na alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997 assegura ao fiduciante uma preferência própria até o segundo leilão.
Esses direitos não significam compra por preço reduzido. Em geral, o titular precisa igualar a melhor oferta ou pagar o valor definido pela lei, além de cumprir os mesmos requisitos de habilitação e pagamento.
Antes de invocar preferência, identifique:
- se o leilão é judicial ou extrajudicial;
- qual dispositivo cria o direito;
- quem é o titular protegido;
- qual valor deve ser igualado ou pago;
- quando e como o direito deve ser comunicado.
O que significa preferência em igualdade de oferta
No leilão judicial, alguns titulares não precisam oferecer valor superior quando duas propostas são equivalentes. Eles recebem prioridade para arrematar nas mesmas condições.
Isso não autoriza esperar o encerramento e escolher qualquer preço. O interessado precisa estar habilitado, demonstrar sua condição e seguir o procedimento do juízo e da plataforma.
Preferência dos familiares no art. 892 do CPC
O art. 892, § 2º, do Código de Processo Civil determina que, se houver mais de um pretendente e igualdade de oferta, a preferência observará esta ordem:
- cônjuge do executado;
- companheiro ou companheira;
- descendente;
- ascendente.
A lei não dá ao familiar o direito de adquirir por valor abaixo da maior oferta. Também não dispensa pagamento, comissão ou condições do edital.
Se houver filhos, netos ou vários ascendentes, a situação deve ser submetida ao juízo. Não se deve inventar uma hierarquia além da redação legal sem decisão sobre o caso concreto.
Preferência do coproprietário e do cônjuge não executado
Quando a penhora recai sobre bem indivisível, o art. 843 do CPC prevê que a quota do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução será preservada no produto da alienação.
O § 1º reserva a essas pessoas preferência para arrematar o bem em igualdade de condições. O § 2º também impede a expropriação por preço inferior à avaliação quando o resultado não for suficiente para garantir a quota calculada sobre o valor de avaliação.
Essa regra é diferente da preferência familiar do art. 892. Aqui, a proteção decorre da copropriedade ou da meação de quem não é devedor.
Preferência de entes públicos em bem tombado
No leilão judicial de bem tombado, o art. 892, § 3º, atribui preferência, em igualdade de oferta, à União, aos Estados e aos Municípios, nessa ordem.
O objetivo é proteger patrimônio cultural. A regra não se aplica a qualquer imóvel apenas porque possui valor histórico informal; é preciso verificar o tombamento e os atos de proteção existentes.
Preferência do devedor fiduciante na Lei 9.514/1997
Na alienação fiduciária extrajudicial existe uma regra própria. Após a consolidação da propriedade em nome do credor e até a data do segundo leilão, o art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997, com redação dada pela Lei 14.711/2023, assegura ao fiduciante preferência para adquirir o imóvel.
O valor não corresponde simplesmente ao melhor lance. A lei considera dívida, despesas, prêmios de seguro, encargos legais, condomínio, tributos, ITBI, laudêmio quando aplicável, custos de cobrança e leilão, além das despesas da nova aquisição.
Esse direito:
- nasce depois da consolidação;
- pode ser exercido até a data do segundo leilão;
- não se confunde com purgação da mora;
- não permite pagar apenas as parcelas vencidas;
- exige apuração completa do valor pelo credor.
A notificação e a data da consolidação são essenciais. O guia sobre notificação cartorária na alienação fiduciária explica a fase anterior. Veja também a diferença entre purgação da mora e direito de preferência após a consolidação.
O locatário tem preferência no leilão?
A Lei do Inquilinato concede ao locatário preferência em determinadas vendas voluntárias, mas o art. 32 prevê exceções. Entre elas estão perda da propriedade ou venda por decisão judicial, execução de garantias e outras hipóteses legais.
Por isso, o direito de preferência locatício não deve ser transportado automaticamente para leilão judicial ou execução de alienação fiduciária. Contrato, averbação e modalidade da alienação precisam ser conferidos.
Outras regras que parecem preferência, mas são diferentes
Exequente que arremata
O credor pode participar e, sendo o único credor, compensar o preço com seu crédito nas condições do art. 892, § 1º. Isso não é o mesmo que a preferência familiar.
Proposta para todos os bens
O art. 893 estabelece preferência para quem se propõe a arrematar em conjunto todos os bens de um leilão, nas condições indicadas pela lei. Trata-se de regra sobre forma da proposta, não de vínculo familiar ou copropriedade.
Adjudicação
Na adjudicação, determinadas pessoas requerem que o bem seja transferido pelo valor previsto no processo antes da venda a terceiro. É instituto distinto da arrematação e possui disciplina própria nos arts. 876 a 878 do CPC. O procedimento está detalhado no guia sobre adjudicação de imóvel penhorado.
Como exercer o direito na prática
- Obtenha o processo e o edital: identifique a regra e o cronograma.
- Reúna prova da condição: certidão de casamento, escritura de união, documentos de filiação, matrícula ou título de copropriedade.
- Comunique antes do encerramento: protocole pedido ao juízo e informe o leiloeiro ou a plataforma quando necessário.
- Conclua a habilitação: a preferência não corrige cadastro incompleto.
- Garanta recursos: prepare preço, comissão e despesas nas condições do edital.
- Registre a manifestação: preserve protocolos, mensagens e decisões.
No caso do fiduciante, a solicitação deve ser dirigida ao credor com antecedência suficiente para apuração e pagamento do valor legal antes do segundo leilão. Se houver divergência, documentos e datas serão decisivos.
O edital precisa informar a preferência?
O edital deve conter as informações relevantes do certame, mas a omissão não torna todo direito automaticamente inexistente. Quando a lei cria a preferência e o processo revela o titular, a falta de comunicação ou de oportunidade pode exigir controle judicial.
Também não se deve presumir nulidade sem demonstrar prejuízo e a efetiva intenção de exercer o direito nas condições exigidas.
O que o participante comum deve fazer
Antes do lance, verifique se existe coproprietário, cônjuge alheio à execução, familiar habilitado, tombamento ou manifestação do fiduciante. O processo pode conter petições e decisões que não aparecem no resumo do site do leiloeiro.
A preferência não impede participação de terceiros. Ela apenas pode alterar o resultado quando as condições legais forem preenchidas. O checklist jurídico do arrematante ajuda a localizar esse risco antes da oferta.
Perguntas frequentes
O familiar do executado pode comprar pelo preço mínimo?
Não por ser familiar. A preferência do art. 892 opera em igualdade de oferta e exige respeito às condições do leilão.
O coproprietário sempre recebe o imóvel?
Não. Ele possui preferência em igualdade de condições no leilão de bem indivisível, além da proteção de sua quota no produto da venda.
O devedor fiduciante pode pagar apenas as parcelas atrasadas depois da consolidação?
O direito de preferência do art. 27, § 2º-B, exige o valor legal completo da nova aquisição, não apenas prestações vencidas.
A preferência pode ser pedida depois que o leilão terminou?
O titular não deve esperar. A lei e o edital definem o momento. Na alienação fiduciária, o limite é a data do segundo leilão. No judicial, a condição precisa ser reconhecida no procedimento do certame.
O locatário sempre pode igualar o lance?
Não. A preferência locatícia possui exceções expressas para alienações forçadas e execução de garantias.
Conclusão
O direito de preferência protege vínculos específicos, mas muda conforme a modalidade do leilão. No judicial, igualdade de oferta é a ideia central. Na alienação fiduciária, o fiduciante possui uma aquisição preferencial com preço formado pelos componentes previstos em lei.
A Lopes Assunção Advogados atua na análise de editais, processos e direitos relacionados a leilões de imóveis. Este conteúdo é informativo e não substitui o exame dos documentos do caso.
