Adjudicação é a transferência do bem penhorado para o credor ou outro legitimado, por preço não inferior ao da avaliação. Ela não depende de um leilão frustrado e, no procedimento comum do CPC, pode ocorrer antes da alienação por iniciativa particular ou do leilão.
Quando o crédito é menor que o valor do imóvel, o adjudicatário precisa depositar a diferença. Quando o crédito é maior, a execução continua pelo saldo não satisfeito.
Em resumo:
- adjudicação não é arrematação;
- o preço não pode ser inferior à avaliação;
- o executado precisa ser intimado do pedido;
- outros legitimados podem concorrer;
- a propriedade imobiliária será levada ao registro com a carta de adjudicação.
O que é adjudicação no processo de execução
A adjudicação permite que o bem penhorado seja usado diretamente para satisfazer o crédito. Em vez de vender o imóvel a um terceiro e entregar o dinheiro ao credor, o juízo transfere o próprio bem ao adjudicatário, observadas as condições legais.
O art. 876 do Código de Processo Civil autoriza o exequente a requerer a adjudicação oferecendo preço não inferior ao da avaliação.
A ordem normal dos meios de expropriação mostra a diferença: se a adjudicação não for efetivada, pode haver alienação por iniciativa particular; o leilão judicial ocorre se as alternativas anteriores não se concretizarem.
É preciso esperar o leilão dar negativo?
Não. A adjudicação pode ser requerida antes do leilão. O art. 878 prevê, adicionalmente, que, se as tentativas de alienação forem frustradas, será reaberta a oportunidade para pedir adjudicação e poderá ser requerida nova avaliação.
Assim, existem dois momentos possíveis:
- pedido de adjudicação antes da alienação;
- nova oportunidade depois de tentativas frustradas.
Reduzir o instituto à segunda hipótese omite a estrutura prevista pelo CPC.
Quem pode requerer a adjudicação?
O exequente é o legitimado mais comum, mas o direito não é exclusivo dele. O art. 876, § 5º, estende a possibilidade:
- aos titulares indicados no art. 889, incisos II a VIII;
- a credores concorrentes que tenham penhorado o mesmo bem;
- ao cônjuge ou companheiro do executado;
- a descendentes;
- a ascendentes.
Se houver mais de um interessado, haverá licitação entre eles. Em igualdade de oferta, a preferência segue cônjuge, companheiro, descendente e ascendente, nessa ordem.
Qual é o preço da adjudicação?
O valor oferecido não pode ser inferior à avaliação judicial.
| Situação | Consequência |
|---|---|
| Crédito igual ao valor do bem | O crédito pode satisfazer o preço, observadas as despesas e preferências |
| Crédito menor que o valor do bem | O requerente deposita imediatamente a diferença, que fica à disposição do executado |
| Crédito maior que o valor do bem | A execução prossegue pelo saldo remanescente |
| Mais de um pretendente | Realiza-se licitação entre os legitimados |
Antes de pedir a adjudicação, o credor deve verificar se a avaliação continua atual e se o imóvel possui ocupação, condomínio, tributos, restrições e custos capazes de alterar a conveniência econômica.
Como funciona o procedimento
- existe penhora e avaliação do bem;
- o legitimado apresenta pedido com preço não inferior à avaliação;
- o executado é intimado na forma do art. 876;
- outros interessados podem se manifestar;
- eventuais questões e concorrência são decididas;
- transcorrido o prazo legal da última intimação, lavra-se o auto;
- para imóvel, expedem-se carta de adjudicação e mandado de imissão na posse;
- a carta é apresentada ao registro de imóveis, com a prova do imposto de transmissão.
O art. 877 considera a adjudicação perfeita e acabada com a lavratura e assinatura do auto pelo juiz, adjudicatário e servidor responsável, além do executado se estiver presente.
Adjudicação e arrematação: qual é a diferença?
| Ponto | Adjudicação | Arrematação |
|---|---|---|
| Adquirente | Credor ou outro legitimado pelo CPC | Licitante vencedor |
| Formação do preço | No mínimo a avaliação | Lances e parâmetros do leilão |
| Concorrência | Pode haver entre legitimados | Disputa pública entre participantes |
| Documento | Auto e carta de adjudicação | Auto e carta de arrematação |
| Momento | Pode anteceder o leilão | Depois de não efetivadas as formas anteriores |
Adjudicação também não se confunde com “adjudicação compulsória” de compromisso de compra e venda, instituto usado para obter a escritura ou o registro quando a parte obrigada não coopera.
O que acontece com a dívida do executado?
A transferência satisfaz o crédito até o valor atribuído ao bem, observada a ordem de preferência e as despesas do processo.
Se o valor do bem for inferior ao crédito, a execução pode continuar pelo saldo. Se for superior, a diferença deve ser depositada e ficará à disposição do executado, sem prejuízo de credores com preferência reconhecida.
Portanto, adjudicação não extingue automaticamente toda a execução. O resultado depende da relação entre avaliação, crédito atualizado, encargos e concurso de credores.
O imóvel é recebido livre de todos os débitos?
Não se deve generalizar. Tributos anteriores, condomínio, despesas posteriores, ocupação e ônus possuem tratamentos diferentes. A adjudicação precisa ser precedida da mesma diligência exigida na arrematação.
O art. 908, § 1º, do CPC prevê que créditos que recaem sobre o bem, inclusive de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o preço na adjudicação ou alienação, respeitada a ordem de preferência. A aplicação concreta depende do processo, dos valores e da natureza de cada obrigação.
Para tributos imobiliários anteriores em alienação judicial, o art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional e o Tema Repetitivo 1.134 do STJ são referências importantes. Veja o mapa de jurisprudência do STJ sobre leilões.
Posse e registro
A carta de adjudicação contém descrição do imóvel, referência à matrícula e registros, cópia do auto e prova de quitação do imposto de transmissão. Ela é o título levado ao cartório.
O registro da propriedade não garante entrega física imediata. Se houver ocupante, o mandado de imissão na posse e a situação concreta devem ser examinados. Contrato de locação, terceiro possuidor ou ação autônoma podem alterar o caminho.
Quando a adjudicação pode não ser vantajosa
- avaliação superior ao valor de mercado;
- diferença elevada a ser depositada;
- imóvel ocupado ou sem vistoria;
- passivos e regularizações relevantes;
- baixa liquidez;
- concurso de credores;
- risco de impugnação da penhora ou avaliação.
O credor deve comparar adjudicação, alienação por iniciativa particular, leilão e continuidade da execução sobre outros bens.
Perguntas frequentes
Adjudicação só acontece se não houver lance?
Não. Ela pode ser pedida antes do leilão. Depois de alienações frustradas, o CPC reabre essa oportunidade.
Qualquer pessoa pode adjudicar?
Não. O direito pertence ao exequente e aos demais legitimados indicados no art. 876.
O credor precisa pagar alguma coisa?
Se o crédito for inferior ao valor do bem, precisa depositar imediatamente a diferença. Também existem imposto de transmissão, registro e despesas.
O executado pode contestar?
Ele é intimado do pedido e pode apresentar questões cabíveis sobre avaliação, penhora, legitimidade e procedimento.
A adjudicação entrega a posse?
Para imóvel, o CPC prevê carta e mandado de imissão na posse, mas a execução prática depende de quem ocupa e de eventual controvérsia.
Conclusão
A adjudicação é uma forma autônoma de expropriação e pode evitar o leilão quando o credor ou outro legitimado aceita o bem pelo valor da avaliação. Seu uso exige cálculo do crédito, depósito de diferença, intimações e auditoria do imóvel.
A Lopes Assunção Advogados atua em execuções e leilões de imóveis. Este material é informativo e não substitui análise do processo e da matrícula.
Fontes oficiais consultadas
- Código de Processo Civil — adjudicação, legitimados, procedimento, carta e imissão na posse.
- Código Tributário Nacional — tributos imobiliários anteriores na alienação judicial.
- Tema Repetitivo 1.134 do STJ — vedação de transferência dos débitos tributários anteriores ao adquirente judicial.
