A intimação por edital para constituir em mora quem ofereceu um imóvel em alienação fiduciária é uma medida excepcional. Ela pode ser válida quando o devedor, o terceiro fiduciante ou outro destinatário previsto em lei está em local ignorado, incerto ou inacessível, essa situação foi certificada e as exigências da redação legal aplicável à data do ato foram cumpridas.

Uma carta devolvida, sozinha, não resolve a questão. Também não é correto afirmar que todo edital é nulo porque o devedor não o leu. A análise depende dos endereços disponíveis, das diligências realizadas, da eventual suspeita de ocultação, do contato eletrônico informado no contrato, das publicações e da cronologia registrada pelo cartório.

Antes de discutir a validade, é preciso identificar qual documento foi publicado. A intimação para pagar a mora, a comunicação das datas dos leilões e o edital que anuncia a própria venda são atos diferentes.

Qual edital está sendo discutido?

No procedimento extrajudicial da Lei nº 9.514/1997, podem aparecer comunicações com funções distintas:

  • intimação para purgação da mora: ocorre antes da consolidação e abre o prazo legal para pagar os valores exigidos;
  • intimação por hora certa: é uma forma de realizar a comunicação quando há suspeita motivada de ocultação;
  • intimação por edital para a mora: substitui a forma pessoal apenas nas hipóteses legais de local ignorado, incerto ou inacessível;
  • comunicação dos leilões: informa datas, horários e locais depois da consolidação;
  • edital do leilão: dá publicidade à venda e descreve o imóvel e as condições do certame;
  • carta ou cobrança do banco: pode avisar sobre o atraso, mas não substitui automaticamente o procedimento do Registro de Imóveis.

Por isso, a expressão genérica “não fui avisado do leilão” precisa ser convertida em uma pergunta documental: qual ato faltou ou foi realizado de forma irregular?

Quem deve receber a intimação para pagar a mora?

O artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 menciona o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante — a pessoa que ofereceu imóvel próprio para garantir dívida de outra pessoa. O § 4º também contempla, conforme a situação, cessionário, representante legal e procurador regularmente constituído.

O simples fato de alguém ser cônjuge não o transforma automaticamente em devedor ou terceiro fiduciante. Se assinou a dívida ou a garantia nessa qualidade, a posição muda. O mesmo vale para o mero ocupante do imóvel: morar no local não faz dele o destinatário da obrigação, embora o que ele informa ao serventuário possa constar da certidão.

A análise específica sobre quem precisa ser intimado quando há cônjuge, devedor e terceiro fiduciante depende do contrato, da matrícula e da participação de cada pessoa na garantia.

A regra começa pela intimação pessoal

Na redação atual do artigo 26, §§ 1º e 3º, o devedor e o terceiro fiduciante, quando houver, devem ser intimados pelo oficial do Registro de Imóveis, a requerimento do credor. O ato pode ser promovido pelo próprio registro, por oficial de Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento.

A intimação informa o valor exigido e o prazo de 15 dias. Se o problema é o que pagar, quando pagar e quais efeitos o pagamento produz, o guia sobre purgação da mora na alienação fiduciária trata dessa etapa em detalhe.

Quem recebe uma comunicação do cartório deve guardar o documento completo, o envelope, a data e a planilha da dívida. O conteúdo sobre o que fazer após a notificação cartorária organiza as providências desse momento.

Quando cabe intimação por hora certa?

A hora certa atende à hipótese de ocultação. Quando o oficial ou o serventuário procura o intimando por duas vezes em seu domicílio ou residência, não o encontra e registra suspeita motivada de que ele está se ocultando, deve avisar familiar ou, na falta, vizinho de que retornará no dia útil seguinte, em horário indicado.

Em condomínio ou conjunto imobiliário com controle de acesso, o aviso ligado a esse procedimento pode ser feito ao funcionário da portaria responsável por receber correspondência, nos termos do § 3º-B.

As duas tentativas previstas na lei pertencem à hora certa. Elas não formam uma regra segundo a qual qualquer edital se torna válido depois de exatamente duas visitas. Se o destinatário reside no local e existem sinais de que evita o contato, é preciso examinar por que foi usada a hora certa ou por que ela foi descartada.

Quando a intimação por edital pode ser válida?

O edital é admitido quando o devedor, o terceiro fiduciante ou outro destinatário abrangido pelo § 4º está em local ignorado, incerto ou inacessível. O serventuário encarregado da diligência certifica o fato e o comunica ao oficial do Registro de Imóveis.

Na redação vigente, o oficial promove a publicação por período mínimo de três dias em jornal de maior circulação local ou, se não houver imprensa diária no local, em jornal de comarca de fácil acesso. O prazo para pagar a mora começa na data da última publicação.

Não existe um número único de tentativas que valide todo edital. É necessário confrontar o resultado das diligências com os endereços e meios de contato efetivamente disponíveis. A certidão deve explicar por que o destinatário foi considerado em local ignorado, incerto ou inacessível; uma fórmula genérica não substitui a cronologia do procedimento.

O que a Lei nº 14.711/2023 acrescentou?

A reforma de 2023 tornou o teste mais objetivo em alguns pontos:

  • o devedor e o terceiro fiduciante têm responsabilidade expressa de informar ao credor a mudança de domicílio;
  • presume-se lugar ignorado quando eles não são encontrados no imóvel dado em garantia nem no último endereço fornecido;
  • se o contrato contém contato eletrônico, é imprescindível enviar a intimação por essa via com pelo menos 15 dias de antecedência da intimação por edital;
  • considera-se inacessível o local em que o funcionário responsável pelas correspondências se recusa a atender a pessoa encarregada da intimação ou em que não há funcionário para atendê-la.

Esses requisitos precisam aparecer nos documentos. Protocolo de atualização cadastral, cópia do contrato, e-mail, comprovante de envio, certidão de diligência e identificação do imóvel visitado podem confirmar ou contradizer a justificativa do edital.

Não foi localizado, até 17/09/2026, precedente do STJ ou do STF que interprete diretamente todos os detalhes dos atuais §§ 4º-B e 4º-C. Nesses pontos, a redação da lei e a prova do caso devem ser tratadas com especial cuidado.

Matriz de diligências, provas e possíveis consequências

Ato ou situação Requisito principal Documento de comprovação Sinal de possível irregularidade Tema complementar
Intimação pessoal para a mora Destinatário correto e uma das formas admitidas pelo art. 26, § 3º Mandado, certidão, RTD ou AR Endereço conhecido ignorado ou destinatário jurídico errado Notificação cartorária
Hora certa Duas procuras no domicílio ou residência e suspeita motivada de ocultação Certidão com datas, horários, suspeita e aviso de retorno Uso do edital embora a certidão indique ocultação no local Constituição em mora
Edital por local ignorado ou incerto Certificação da situação após diligências compatíveis Certidões, ARs, endereços e resultado de cada tentativa Credor possuía endereço atual ou meio concreto não utilizado Validade do edital
Edital por local inacessível Hipótese do § 4º-C documentada Certidão sobre a recusa ou ausência do funcionário responsável Menção genérica a dificuldade de acesso Regime da Lei nº 14.711/2023
Contato eletrônico anterior ao edital Se fornecido no contrato, envio com ao menos 15 dias de antecedência Contrato, mensagem, cabeçalho e comprovante de envio Contato contratual existente sem prova do envio prévio Art. 26, § 4º-B
Publicação do edital de mora Período mínimo de três dias, veículo legal e prazo contado da última publicação Edições integrais, datas e certidão do registro Período incompleto, veículo incompatível ou contagem antecipada Purgação da mora
Comunicação dos leilões Datas, horários e locais enviados aos endereços contratuais, inclusive eletrônico Cartas, mensagens e comprovantes de envio Confusão entre publicidade da venda e comunicação do art. 27, § 2º-A Leilão sem aviso

A averbação que vem depois da mora deve ser conferida na matrícula. O guia sobre consolidação da propriedade fiduciária explica a função e os efeitos desse registro.

Comunicação dos leilões não é o mesmo que edital de mora

Depois da consolidação, o artigo 27, § 2º-A, determina a comunicação das datas, dos horários e dos locais dos leilões ao devedor e, quando houver, ao terceiro fiduciante, por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive o eletrônico.

Essa comunicação individual não se confunde com o edital público que anuncia o leilão. Também não corrige, por si, eventual defeito anterior na constituição em mora. Da mesma forma, uma intimação válida para pagar a dívida não dispensa a análise da comunicação posterior.

O panorama sobre quando o banco pode leiloar um imóvel sem aviso compara as diferentes comunicações e os ritos judicial e extrajudicial.

Qual lei se aplica à data do ato?

Atos anteriores à Lei nº 13.465/2017

O art. 26, § 4º, já constava da redação original de 1997 e previa intimação por edital quando o fiduciante, representante legal ou procurador estivesse em outro local, incerto e não sabido, com certificação e publicação por pelo menos três dias. A Lei nº 13.043/2014 alterou, mas não criou, o dispositivo: incluiu o cessionário, reformulou a hipótese de paradeiro, especificou o fluxo da certidão e passou a contar expressamente a purgação da mora da última publicação. Antes de 12/07/2017, ainda não estavam na lei a hora certa dos §§ 3º-A e 3º-B nem a comunicação dos leilões do art. 27, § 2º-A. Por isso, é necessário identificar a redação aplicável ao ato, sem tratar um precedente antigo como checklist literal do regime atual.

Atos entre 2017 e a reforma de 2023

A partir de 12/07/2017, a lei passou a disciplinar a hora certa e a comunicação das datas, horários e locais dos leilões. Os documentos devem mostrar se o problema ocorreu na constituição em mora, na consolidação ou na comunicação da venda.

Atos submetidos à redação da Lei nº 14.711/2023

Além das regras anteriores, devem ser verificados o dever de atualizar o domicílio, as tentativas no imóvel dado em garantia e no último endereço fornecido, o envio eletrônico prévio quando o contato constar do contrato e o conceito legal de lugar inacessível.

Em procedimentos que começaram sob uma redação e prosseguiram sob outra, a data de cada ato precisa ser identificada. A data do contrato, isoladamente, não substitui essa reconstrução.

O que os precedentes do STJ permitem concluir?

No REsp 1.906.475/AM, a Terceira Turma do STJ, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, decidiu em 18/05/2021 que o edital usado de forma precipitada era inválido. Havia endereço conhecido, confirmação de que a devedora residia no local e não fora tentada a via postal. O ato analisado era anterior à alteração da redação do § 4º pela Lei nº 13.043/2014; a redação original do dispositivo já previa edital. O precedente é útil para examinar a excepcionalidade do edital e a suficiência das diligências à luz das circunstâncias concretas. Não fixa número universal de tentativas nem interpreta os atuais §§ 4º-B e 4º-C.

No REsp 1.733.777/SP, a Quarta Turma, sob relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti, decidiu em 17/10/2023 que o edital era cabível diante das circunstâncias documentadas: cinco cartas ao endereço contratual voltaram com informação de mudança, houve tentativa também no imóvel e as pessoas jurídicas haviam se esquivado do recebimento. O procedimento era anterior a 2017; a decisão não interpreta os requisitos eletrônicos criados em 2023.

No AgInt no REsp 2.226.602/GO, a Terceira Turma, sob relatoria do ministro Humberto Martins, negou provimento ao recurso em 30/06/2026 e manteve o resultado que reconheceu falta de esgotamento das diligências. O exame da suficiência das tentativas ficou limitado pela Súmula 7 do STJ. O acórdão reforça a importância da prova, mas não estabeleceu tese repetitiva nem solucionou diretamente os §§ 4º-B e 4º-C.

Quanto à comunicação das datas dos leilões, o AgInt no AREsp 2.573.041/RS, julgado pela Terceira Turma em 23/09/2024, registrou que a ciência inequívoca, quando comprovada, pode afastar nulidade baseada na falta de intimação pessoal desse ato posterior. Essa conclusão não deve ser transportada automaticamente para sanar intimação editalícia defeituosa na constituição em mora.

Quais documentos o proprietário deve reunir?

Peça e organize, em ordem cronológica:

  1. contrato e aditivos;
  2. matrícula completa e atualizada;
  3. comprovantes dos endereços fornecidos ao credor;
  4. protocolos de atualização cadastral;
  5. procedimento integral de intimação do Registro de Imóveis;
  6. certidões das diligências, mandados, RTDs e avisos de recebimento;
  7. contrato com o endereço eletrônico e comprovantes de mensagens;
  8. cópia integral de cada edição em que o edital foi publicado;
  9. demonstrativo da dívida e certidão de não pagamento;
  10. averbação da consolidação;
  11. cartas e mensagens sobre os leilões;
  12. edital público do primeiro e do segundo leilão.

Uma certidão resumida pode não mostrar todos os endereços, datas e resultados. O procedimento completo permite comparar a última publicação, o término do prazo, a consolidação e os leilões.

O que um possível vício pode mudar em cada fase?

Antes da consolidação

É possível conferir o valor, a forma da intimação e o prazo ainda dentro do procedimento registral. A providência depende da possibilidade de pagamento, da documentação do vício e das datas efetivas.

Depois da consolidação e antes da arrematação

O exame deve incluir a matrícula, a comunicação dos leilões e a medida compatível com o tempo restante. O guia sobre como impedir o leilão antes da arrematação explica que uma ação ou liminar exige fundamento e prova; o simples ajuizamento não paralisa a venda.

Depois do leilão ou da aquisição por terceiro

A solução se torna mais complexa. É necessário identificar o ato inválido, a data, quem adquiriu o bem e o efeito juridicamente pedido. O conteúdo sobre como cancelar um leilão de imóvel ajuda a localizar a medida pela fase, enquanto o guia de fundamentos para discutir a anulação do leilão organiza os principais vícios sem prometer retorno automático do imóvel.

Um defeito relevante pode atingir a constituição em mora e os atos que dela dependem, mas não existe anulação automática. A prova, o momento da impugnação, a ciência efetiva, a participação de terceiros e a lei aplicável influenciam o resultado.

Erros comuns ao analisar uma intimação por edital

  • confundir ausência temporária com local ignorado;
  • tratar duas tentativas como autorização automática do edital;
  • ignorar que a suspeita de ocultação conduz à hora certa;
  • examinar apenas o endereço do contrato, sem conferir atualização recebida pelo credor;
  • esquecer a tentativa no imóvel e no último endereço exigida pelo regime atual;
  • não verificar o contato eletrônico contratual e a antecedência mínima;
  • contar o prazo antes da última publicação;
  • usar a publicidade do leilão como se fosse a comunicação individual do art. 27, § 2º-A;
  • presumir que cônjuge ou ocupante é o destinatário sem conferir sua posição contratual;
  • concluir por nulidade sem obter o procedimento registral completo.

Perguntas residuais

Existe número mínimo de tentativas antes de todo edital?

Não há um número universal que, sozinho, autorize o edital. A lei prevê duas procuras para o procedimento de hora certa quando houver suspeita motivada de ocultação. Para o edital, devem ser comprovadas a hipótese legal e as diligências compatíveis com os endereços e contatos disponíveis.

Uma conta ou correspondência recebida no endereço prova que o banco sabia onde me encontrar?

Pode ser elemento relevante, especialmente se houver protocolo de atualização cadastral ou comunicação dirigida ao mesmo endereço perto da diligência. Isoladamente, porém, não substitui a análise do contrato, da certidão e do procedimento completo.

Uma captura de tela do edital basta para conferir a publicação?

Não. É importante obter as edições integrais, as datas, o veículo de publicação e a certidão do Registro de Imóveis. Esses documentos permitem verificar o período mínimo e o termo inicial do prazo.

Conclusão

A validade da intimação por edital no leilão extrajudicial depende de uma sequência comprovável. Primeiro, identifique o ato e o destinatário. Depois, confira os endereços, as diligências, eventual ocultação, contato eletrônico, certidão, publicações e datas. Só então é possível avaliar se o edital respeitou a lei vigente no momento em que foi praticado.

O edital não é atalho para um endereço conhecido, mas também não é inválido apenas porque o destinatário não o leu. A resposta está nos documentos e na cronologia. Se houver leilão marcado ou transferência já registrada, uma análise individual deve definir a medida proporcional à fase, sem garantia antecipada de suspensão ou anulação.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise jurídica do caso concreto.

Fontes oficiais consultadas