Um imóvel pode ser vendido abaixo de uma avaliação sem que o leilão seja automaticamente inválido. A resposta depende de qual avaliação está sendo comparada, do tipo de leilão, da etapa do procedimento, da data dos atos e do preço mínimo que a lei, o juiz ou o edital permitiam aceitar.

“Valor de mercado”, “valor do contrato”, “base do ITBI”, “avaliação judicial”, “saldo da dívida” e “preço da arrematação” são números diferentes. Antes de chamar o lance de preço vil, é necessário descobrir qual deles governava o certame e qual documento comprova cada valor.

Primeiro identifique se o leilão é judicial ou extrajudicial

No leilão extrajudicial da alienação fiduciária, os referenciais estão principalmente nos arts. 24, 26-A e 27 da Lei nº 9.514/1997. O contrato, a finalidade do crédito, a consolidação, os editais e a planilha da dívida são documentos centrais.

No leilão judicial, a avaliação integra o processo, o juiz define as condições da alienação e o edital deve informar o valor avaliado e o preço mínimo. Nesse rito, os arts. 873, 885, 886, 891 e 903 do Código de Processo Civil orientam a conferência.

As regras não são intercambiáveis. O limite do art. 891 do CPC não substitui os cálculos da Lei nº 9.514/1997, e a dívida prevista no segundo leilão fiduciário não define o lance mínimo de uma execução judicial. Para uma visão geral das etapas, consulte o guia sobre como funciona o leilão de imóveis.

Qual “valor de avaliação” deve ser comparado?

O primeiro passo é localizar a origem do número:

  • preço de mercado: estimativa produzida por laudo ou por negócios comparáveis;
  • valor contratual para leilão: valor indicado no contrato de alienação fiduciária, com seu critério de revisão;
  • base fiscal do ITBI na consolidação: valor utilizado pelo órgão competente para apurar o imposto exigível quando a propriedade é consolidada;
  • avaliação judicial: valor apurado no processo por oficial de justiça ou avaliador;
  • preço mínimo do edital: limite divulgado para receber lances;
  • dívida e encargos: soma usada nos regimes do segundo leilão extrajudicial;
  • preço da arrematação: valor efetivamente aceito no certame.

Uma captura de anúncio pode indicar que o imóvel talvez valha mais, mas não substitui contrato, laudo, decisão, edital ou documento fiscal. Da mesma forma, o fato de o lance superar a dívida não prova, sozinho, que o preço mínimo foi respeitado.

Quadro: qual referencial conferir em cada situação?

Modalidade Etapa Referencial aplicável Documento que comprova O que a divergência pode indicar
Extrajudicial Primeiro leilão Valor contratual revisado e, quando aplicável, base do ITBI superior Contrato, critério de revisão, documento fiscal e edital Erro no piso, atualização ou edital; exige análise temporal
Extrajudicial Segundo leilão — art. 27 atual Dívida e encargos; sem lance nesse total, o credor pode aceitar ao menos metade da avaliação Planilha discriminada, avaliação, edital e resultado Lance inferior ao mínimo legal ou cálculo incompleto
Extrajudicial Segundo leilão — art. 26-A atual Dívida garantida mais antiga e encargos indicados no § 3º Contrato, finalidade do crédito, garantias, planilha e edital Uso do regime errado ou do referencial incorreto
Extrajudicial Avaliação ou descrição possivelmente desatualizada Situação real do imóvel e critério juridicamente aplicável Matrícula, plantas, habite-se, fotos, laudo e edital Erro relevante de descrição ou formação do preço; não é nulidade automática
Extrajudicial Leilões sem lance e venda posterior Regime da livre disponibilidade após frustração, conforme lei aplicável Atas negativas, matrícula e instrumento da venda posterior Questão distinta de arrematação abaixo do piso
Judicial Juiz fixou preço mínimo Mínimo indicado na decisão e no edital Decisão, laudo de avaliação e edital Lance abaixo do mínimo é preço vil pelo art. 891
Judicial Sem preço mínimo fixado 50% da avaliação judicial Laudo/auto de avaliação, decisão e edital Lance inferior a 50% é preço vil pelo art. 891
Judicial Avaliação com erro ou alteração posterior relevante Valor apurado em nova avaliação, se admitida pelo juízo Prova do erro ou da mudança, pedido e decisão Necessidade de nova avaliação; deve ser arguida no momento adequado

Qual é o mínimo no primeiro leilão extrajudicial?

O art. 24, VI, da Lei nº 9.514/1997 exige que o contrato indique o valor do imóvel para venda em leilão e os critérios de revisão. O parágrafo único do mesmo artigo estabelece que, se o valor convencionado for inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo do ITBI exigível por força da consolidação, a base fiscal superior será o valor mínimo do primeiro leilão.

O art. 27, § 1º, remete corretamente a esses referenciais: se, no primeiro leilão, o maior lance for inferior ao valor estipulado na forma do art. 24, VI, e de seu parágrafo único, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

Isso não autoriza usar qualquer valor venal encontrado no cadastro municipal. Deve ser identificado o valor efetivamente utilizado para a apuração do ITBI da consolidação, além da redação legal vigente na data do ato.

Para conferir o primeiro leilão, coloque lado a lado:

  1. valor indicado no contrato;
  2. índice e periodicidade de revisão;
  3. memória da atualização até a data do leilão;
  4. base fiscal usada para o ITBI, quando a regra for aplicável;
  5. valor divulgado no edital;
  6. maior lance recebido.

Se o maior lance não alcançar o mínimo do primeiro leilão, a venda não deve ser concluída nessa etapa. O procedimento segue para o segundo leilão, com outra referência.

Qual é o mínimo no segundo leilão extrajudicial do art. 27?

Na redação atual do art. 27, § 2º, o segundo leilão procura primeiro lance igual ou superior à soma da dívida garantida, despesas, emolumentos cartorários, seguros, encargos legais, tributos e condomínio.

Se não houver lance que alcance esse total, o credor pode, a seu exclusivo critério, aceitar proposta de pelo menos metade do valor de avaliação do bem. A regra não permite vender por qualquer preço, não obriga o credor a aceitar exatamente 50% e não se aplica automaticamente a atos realizados antes da Lei nº 14.711/2023.

Exemplo numérico ilustrativo

Considere, apenas para ilustrar a redação atual do regime geral, avaliação juridicamente aplicável de R$ 800.000 e dívida total com encargos de R$ 520.000. O segundo leilão busca primeiro lance de pelo menos R$ 520.000. Se ninguém alcançar esse total, o credor pode decidir aceitar lance de R$ 400.000 ou mais, porque R$ 400.000 corresponde à metade da avaliação.

Se a dívida e os encargos fossem R$ 300.000, isso não significaria autorização automática para vender por R$ 300.000: a alternativa legal continuaria limitada a pelo menos metade da avaliação. O exemplo não substitui a identificação do contrato, da lei vigente na data do ato e dos valores documentados.

Quando o art. 26-A muda o segundo leilão?

O art. 26-A possui regime especial para financiamentos destinados à aquisição ou à construção do imóvel residencial do devedor, exceto operações de consórcio. Não basta que o bem seja usado como moradia: a finalidade comprovada do financiamento e o imóvel objeto da operação precisam ser identificados.

No segundo leilão desse regime, o § 3º adota como referencial o valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, acrescido das despesas, seguros, encargos legais, tributos e condomínio. A lei não repete aqui a alternativa geral de metade da avaliação.

Se não houver lance que atinja o referencial, o § 4º prevê extinção da dívida, recíproca quitação e livre disponibilidade do imóvel pelo credor. Quando nenhum licitante compareceu ou nenhum lance atingiu o mínimo, a análise passa ao tema específico do leilão negativo e seus efeitos.

O que o STJ decidiu sobre preço vil no leilão extrajudicial?

No REsp 2.096.465/SP, a Terceira Turma do STJ decidiu que as normas que impedem arrematação por preço vil também se aplicam ao leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente. O caso tratou de certame anterior à Lei nº 14.711/2023 e considerou, como regra, vil o preço inferior a 50% da avaliação, ressalvadas as particularidades concretas.

O precedente não transforma toda venda abaixo do mercado em nulidade. Primeiro é necessário provar qual avaliação deve ser usada, qual era o mínimo, quanto foi pago e qual lei regia o ato.

Em 2026, o AgInt no AREsp 3.159.391/RJ manteve conclusão que reconhecera vício no edital e preço inferior a 50% em leilão anterior à reforma de 2023. Como o STJ também aplicou limites de reexame de fatos e provas, o julgado reforça a orientação, mas não elimina a necessidade de documentação no caso concreto.

Avaliação ou descrição desatualizada pode afetar o preço?

Pode, quando o erro ou a defasagem for relevante e estiver ligado à formação do preço. No REsp 2.167.979/PB, o STJ analisou imóvel descrito como terreno, embora houvesse construção expressiva. A descrição inadequada e a arrematação em torno de 23% da avaliação compatível com a realidade levaram à invalidação da venda e à determinação de novo leilão.

O julgamento não torna inválida toda avaliação antiga nem exige que qualquer pequena reforma apareça no edital. A análise deve verificar:

  • se o critério contratual de revisão foi aplicado;
  • se houve obra ou alteração significativa;
  • se metragem, destinação e características foram descritas corretamente;
  • se a informação omitida poderia reduzir a concorrência e o preço;
  • se existe laudo tecnicamente defensável com data-base próxima do certame.

Como funciona o preço mínimo no leilão judicial?

No processo judicial, a referência nasce dos autos. A avaliação deve indicar as características, o estado e o valor do bem. O juiz estabelece o preço mínimo e as condições da alienação, e o edital deve informar a avaliação e o mínimo.

O art. 891 do CPC adota dois níveis:

  • se o juiz fixou preço mínimo no edital, é vil o lance inferior a esse mínimo;
  • se não fixou, é vil o lance inferior a 50% da avaliação.

Por isso, os 50% não substituem a leitura da decisão e do edital. Também não se deve usar, no leilão judicial, a fórmula do segundo leilão fiduciário baseada na dívida e nos encargos.

Quando cabe pedir nova avaliação no processo?

O art. 873 do CPC admite nova avaliação quando uma parte demonstra erro ou dolo, quando houve majoração ou diminuição posterior do valor do bem ou quando o juiz tem fundada dúvida sobre a primeira avaliação. Alegar apenas que anúncios mostram preço maior tende a ser insuficiente: a divergência precisa ser documentada e arguida no momento processual adequado.

Como conferir se o lance respeitou o mínimo?

  1. Identifique o rito: verifique matrícula, contrato e eventual número do processo.
  2. Monte a cronologia: contrato, inadimplemento, consolidação ou penhora, avaliação, editais, leilões, auto/ata e registro.
  3. Localize a avaliação correta: contratual revisada, base fiscal quando aplicável ou laudo judicial.
  4. Obtenha o edital integral: não use apenas a tela resumida do portal.
  5. Peça a memória da dívida: discrimine principal, encargos, seguros, emolumentos, tributos e condomínio.
  6. Obtenha o resultado: ata, auto, certidão ou relatório do leiloeiro com lances e preço aceito.
  7. Confira a realidade do imóvel: matrícula, plantas, habite-se, fotos e benfeitorias relevantes.
  8. Compare a lei vigente na data dos atos: não use apenas a data do contrato.

Se a dúvida estiver concentrada no saldo que ainda pode ser exigido, o guia sobre cobrança da dívida depois do leilão trata dessa consequência. Se houve produto superior ao débito e às despesas, consulte a orientação sobre devolução da sobra do leilão.

O que pode ser discutido antes ou depois da arrematação?

Antes da venda

Se o edital usa valor aparentemente errado, a divergência deve ser formalizada com os documentos que mostram o referencial correto. Reclamação ao credor ou ao leiloeiro, negociação informal e simples ajuizamento de ação não suspendem o certame por si sós. O guia sobre como identificar a medida adequada em cada fase organiza as alternativas sem substituir a análise do caso.

No leilão judicial, depois do lance

Assinado o auto, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, mas o art. 903 admite invalidação por preço vil ou outro vício. O juiz decide se for provocado em até 10 dias após o aperfeiçoamento. Depois da expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação pode ser pleiteada por ação autônoma, na qual o arrematante figura como litisconsorte necessário.

No leilão extrajudicial, depois da arrematação

Devem ser obtidos o resultado do certame, o preço pago, a matrícula atualizada e a identificação do adquirente. A redação atual do art. 30 também precisa ser considerada: dependendo da data e da natureza da controvérsia, a consequência pode envolver perdas e danos e não impedir a reintegração, ressalvada a matéria de notificação prevista na lei.

Isso não permite resposta automática. O artigo sobre providências após a arrematação explica por que registro, adquirente e fase alteram a medida possível. Já os fundamentos para discutir a invalidação do leilão devem ser avaliados separadamente, sem presumir que a diferença de preço basta.

Documentos essenciais

  • contrato e aditivos;
  • matrícula atualizada;
  • cláusula de valor e critério de revisão;
  • documento da base fiscal usada no ITBI da consolidação, quando pertinente;
  • laudo, auto ou ficha de avaliação;
  • decisão judicial que fixou o mínimo, se houver processo;
  • editais integrais;
  • planilha discriminada da dívida e dos encargos;
  • ata, auto, certidão ou relatório do leilão;
  • comprovante do preço pago;
  • plantas, habite-se, fotos datadas e prova de benfeitorias relevantes;
  • comunicações e protocolos com banco, cartório e leiloeiro.

Conclusão

Um lance abaixo de uma avaliação pode ser permitido, mas não existe um único número válido para todos os leilões. No extrajudicial, é preciso separar primeiro leilão, art. 27 e art. 26-A. No judicial, prevalecem o mínimo fixado pelo juiz e, na falta dele, a regra subsidiária de 50% da avaliação.

A conferência deve partir dos documentos: contrato, avaliação, base fiscal quando aplicável, decisão, edital, planilha da dívida e resultado do certame. Diferença entre anúncio de mercado e lance não gera nulidade automática; erro no referencial, descrição materialmente inadequada ou lance abaixo do mínimo podem ser relevantes, conforme a prova, a data e a fase.

Quando houver divergência documentada, uma análise jurídica individual pode indicar a providência compatível com o rito e o estágio do procedimento, sem garantia de suspensão, invalidação ou recuperação do imóvel.

Fontes oficiais consultadas