Embargos de terceiro em leilão de imóveis: quando cabem?

Os embargos de terceiro em leilão de imóveis servem para defender bem, posse ou direito atingido por uma ordem judicial em processo do qual o interessado não participa. É a situação, por exemplo, de quem comprou um imóvel e descobre que ele foi penhorado em uma execução contra o vendedor.

A medida pode ser apresentada antes da venda, inclusive diante de ameaça de constrição. Mas o ajuizamento, sozinho, não suspende o leilão. É preciso demonstrar o direito do terceiro, identificar o ato que o ameaça e obter a decisão adequada, observando o prazo aplicável.

O primeiro cuidado é separar a posição de terceiro atingido da posição de executado. Quem responde pela dívida no próprio processo utiliza defesas com regras diferentes. Os fundamentos gerais de invalidade da venda estão no artigo sobre anulação de leilão de imóvel; aqui, o foco é a proteção de um direito próprio de quem é estranho à execução.

O que são embargos de terceiro e quando cabem?

Embargos de terceiro são uma ação destinada a impedir ou desfazer constrição judicial incompatível com o direito do embargante. “Constrição” é a vinculação do bem a uma medida judicial, como a penhora. A proteção também pode ser preventiva: não é necessário esperar que o imóvel seja arrematado.

O art. 674 do CPC admite a medida para proprietário, inclusive fiduciário, e possuidor, além das situações expressamente equiparadas a terceiro. O ponto central é demonstrar por que aquele bem ou direito não pode sofrer a constrição da forma determinada. Consulte os arts. 674 a 681 do CPC.

Por isso, dizer apenas “a dívida não é minha” pode ser insuficiente. É necessário relacionar o direito alegado ao imóvel identificado na matrícula, ao alcance da penhora e à responsabilidade patrimonial discutida na execução.

Quem pode apresentar embargos de terceiro?

A legitimidade depende do vínculo jurídico com o imóvel e da posição no processo. Entre as situações que merecem exame estão:

O CPC também contempla quem teve bem alcançado por desconsideração da personalidade jurídica de cujo incidente não participou, além do adquirente atingido por decisão sobre fraude à execução. Essas hipóteses exigem conferir os autos; o nome atribuído à petição não corrige uma escolha inadequada da defesa.

Ser parente do devedor ou morar no imóvel não demonstra, por si só, propriedade, posse autônoma ou outro direito incompatível com a medida. É preciso explicar a origem e o conteúdo do direito que se pretende proteger.

Contrato de compra e venda sem registro permite essa defesa?

Mesmo sem registro, o compromisso de compra e venda pode fundamentar embargos de terceiro. A Súmula 84 do STJ admite a proteção possessória apoiada nesse contrato, sem exigir sua inscrição imobiliária. O enunciado foi aprovado pela Corte Especial em 18/06/1993, com publicação em 02/07/1993. Veja a Súmula 84 no STJ.

Isso permite examinar a situação do comprador que adquiriu o imóvel, mas ainda não concluiu o registro. Não significa que qualquer contrato particular vence a discussão. Autenticidade, datas, pagamentos, direitos anteriores e circunstâncias da aquisição continuam relevantes.

Exemplo hipotético: uma pessoa compra um apartamento, paga o preço e passa a utilizá-lo. A matrícula permanece em nome do vendedor, que depois sofre execução por dívida pessoal. O contrato, os pagamentos e a prova da aquisição podem sustentar a discussão da penhora. O desfecho dependerá também dos direitos e restrições existentes.

Também não se deve exigir entrega física das chaves em toda hipótese. No REsp 1.861.025/DF, o STJ aplicou a Súmula 84 a imóvel ainda em construção, cuja posse não havia sido concretizada. Relatora: ministra Nancy Andrighi; Terceira Turma; julgamento em 12/05/2020; DJe de 18/05/2020. Consulte o Informativo 672 do STJ.

A meação ou a copropriedade impedem o leilão inteiro?

Não necessariamente. A proteção do direito de quem não responde pela execução pode envolver a preservação de sua participação econômica, e não a proibição de qualquer venda.

A Súmula 134 do STJ reconhece que o cônjuge pode defender sua meação por embargos de terceiro, mesmo tendo sido intimado da penhora. Segunda Seção, julgamento em 26/04/1995, DJ de 05/05/1995. Consulte o enunciado oficial.

Ao mesmo tempo, o art. 843 do CPC admite a alienação do bem indivisível com proteção da quota de quem é alheio à execução e preferência em igualdade de condições. A titularidade de uma fração não impede, por si só, a venda do imóvel inteiro.

Essa proteção tem um limite econômico: o § 2º impede a venda abaixo da avaliação quando o preço não garante a quota do terceiro, calculada pelo valor avaliado. Portanto, preservar a meação não significa apenas dividir o lance obtido, qualquer que seja seu valor.

A origem da dívida também importa. Uma obrigação ligada ao próprio imóvel pode produzir efeitos diferentes de uma dívida pessoal de apenas um dos proprietários. Para essa distinção, consulte os artigos sobre dívida de condomínio e leilão e proteção do bem de família.

Os efeitos da aquisição e o cálculo da quota protegida são desenvolvidos no guia sobre fração ideal e venda integral do imóvel.

Qual é o prazo dos embargos de terceiro no leilão?

O art. 675 do CPC distingue o processo de conhecimento da execução. No primeiro, a oposição é admitida enquanto a sentença não tiver transitado em julgado. No cumprimento de sentença ou na execução, a regra prevê até cinco dias depois da adjudicação, alienação por iniciativa particular ou arrematação, sempre antes da assinatura da respectiva carta.

Esses marcos precisam ser lidos em conjunto. Não existe uma autorização geral para aguardar cinco dias depois da carta, nem é necessário esperar o leilão para agir.

Na contagem dos cinco dias, o Enunciado 132 da II Jornada de Direito Processual Civil do CJF orienta a utilização de dias úteis, por considerar processual esse prazo. É uma orientação interpretativa, sem a força vinculante de um precedente qualificado. Consulte o enunciado no CJF.

O parágrafo único do art. 675 também determina a intimação pessoal quando o juiz identifica terceiro com interesse em embargar o ato. Essa regra deve ser examinada junto das comunicações que efetivamente constam dos autos.

A data da assinatura do auto, a assinatura da carta, as intimações e a ciência efetiva do interessado precisam ser identificadas nos documentos. Não substitua essa conferência por uma contagem a partir do dia em que encontrou o anúncio do leilão.

E se o terceiro não sabia da execução?

Há uma distinção relevante na jurisprudência. No REsp 2.167.032/DF, o STJ examinou embargos de terceira possuidora que alegava desconhecer a execução e foi atingida por ordem de imissão na posse após a arrematação.

A Terceira Turma reafirmou que, para o terceiro sem ciência da execução, o prazo começa com a efetiva turbação ou o esbulho da posse, em vez da arrematação. Também afastou a presunção de conhecimento baseada apenas em publicidade genérica, como editais ou inspeções. O caso retornou à origem para verificar a tempestividade; não houve reconhecimento automático do direito material da embargante.

Relator: ministro Humberto Martins; sessão virtual encerrada em 13/10/2025; DJEN de 16/10/2025. Leia o acórdão oficial.

Essa orientação exige prova das circunstâncias de conhecimento e da interferência na posse. Ela não autoriza ignorar intimação recebida nem permite afirmar que todo prazo começa quando o interessado decide procurar um advogado.

Entrar com embargos de terceiro suspende o leilão?

O protocolo da ação não equivale à suspensão automática do leilão. O art. 678 do CPC relaciona a suspensão das medidas constritivas à decisão que reconheça suficientemente demonstrados o domínio ou a posse.

O pedido deve indicar o imóvel e os atos a serem suspensos. Se houver leilão marcado, devem ser apresentados o edital e as datas, junto das provas do direito alegado. A decisão diz respeito aos bens litigiosos; não implica necessariamente paralisar a execução quanto a outros bens.

Quando requerida e presentes os requisitos, pode haver manutenção ou reintegração provisória da posse. A lei admite condicionar essa providência possessória à caução, ressalvada a impossibilidade da parte economicamente hipossuficiente. Confira o art. 678 do CPC.

A proximidade da venda demonstra a necessidade de examinar o pedido em tempo útil, mas não substitui a prova. Depois de uma decisão favorável, confirme seu alcance e a comunicação aos responsáveis pelos atos que ela efetivamente suspendeu.

Quais documentos ajudam a proteger o direito do terceiro?

O conjunto documental deve permitir reconstruir o direito, a aquisição e a ameaça concreta. Organize os arquivos por assunto e data:

• Identificação do imóvel: matrícula atualizada, descrição da unidade, fração, vagas e eventuais desmembramentos.
• Origem do direito: escritura, contrato, cessão, formal de partilha, título judicial ou documento de garantia, conforme a situação.
• Pagamentos e aquisição: comprovantes bancários, recibos, condições do negócio e documentos que confirmem sua data.
• Posse: entrega das chaves, contratos, uso do imóvel, despesas e outros elementos compatíveis com a posse alegada.
• Constrição: decisão, termo de penhora, avaliação, edital, auto, carta ou mandado de imissão, conforme o estágio.
• Ciência do interessado: intimações, avisos de recebimento, certidões e comunicações que permitam identificar quando soube do ato.
• Casamento, união estável ou copropriedade: documentos da relação, regime patrimonial e aquisição da participação discutida.

Uma conta de consumo pode ajudar a demonstrar uso ou residência, mas não resolve sozinha a titularidade. Da mesma forma, um contrato isolado não esclarece toda a cadeia de transmissões.

O art. 677 do CPC também prevê documentos e rol de testemunhas na petição inicial, além da possibilidade de prova da posse em audiência preliminar. A análise deve identificar quais pessoas presenciaram fatos relevantes e quais provas realmente sustentam o direito alegado.

Se o apartamento do contrato não corresponde à unidade penhorada, ou se as datas dos recibos divergem, esclareça isso antes do pedido. A prova deve mostrar a ligação entre a pessoa, o direito e o bem atingido.

Onde a ação é apresentada e quem deve participar?

Em regra, os embargos são distribuídos por dependência ao juízo que determinou a constrição e tramitam em autos separados. Se a constrição foi cumprida por carta precatória, o art. 676 indica o juízo que recebeu a carta, chamado deprecado. Há exceções quando o bem foi indicado pelo juízo que a enviou ou quando ela já foi devolvida.

Deve responder à ação quem se beneficia do ato constritivo. A participação do executado também deve ser examinada quando dele partiu a indicação do bem, conforme o art. 677, § 4º. Depois da venda, os direitos do arrematante precisam ser considerados.

A petição deve individualizar o direito protegido, demonstrar a condição de terceiro e especificar o resultado pretendido. Cancelamento da penhora, suspensão da venda, preservação de quota e proteção possessória não são pedidos equivalentes.

Por isso, comunicar a situação apenas ao leiloeiro, enviar um contrato por mensagem ou apresentar reclamação ao cartório não substitui a medida judicial cabível.

A compra pode ser considerada fraude à execução?

Pode existir essa discussão, e ela precisa ser enfrentada com a cronologia e as provas do negócio. A Súmula 84 permite discutir o direito do comprador sem registro; ela não afasta toda hipótese de fraude.

Na execução civil, a Súmula 375 do STJ relaciona o reconhecimento da fraude ao registro da penhora ou à demonstração de má-fé do adquirente. Corte Especial, julgamento em 18/03/2009, DJe de 30/03/2009. Veja a Súmula 375.

O exame deve considerar também as hipóteses do art. 792 do CPC, as averbações existentes e a natureza da execução. Contrato com data antiga, sem apoio documental consistente, não encerra a controvérsia.

Há ainda um prazo específico: antes de declarar fraude à execução, o art. 792, § 4º, prevê intimação do terceiro adquirente, que pode opor embargos em quinze dias. Essa intimação não deve ser ignorada sob o argumento de que ainda não ocorreu o leilão. Ela exige análise própria, distinta da regra geral do art. 675.

E se a carta de arrematação já foi expedida?

A fase posterior à carta exige cuidado na escolha da ação. O art. 903, § 4º, do CPC prevê ação autônoma para a invalidação nessa etapa, com participação necessária do arrematante. Não basta chamar de embargos de terceiro qualquer pedido destinado a desfazer a venda.

Ao mesmo tempo, o precedente de 2025 sobre o terceiro sem ciência da execução impede uma resposta baseada apenas no calendário, sem examinar os fatos. Devem ser separados o pedido de proteção do terceiro, sua tempestividade e a pretensão de invalidar a arrematação.

A admissibilidade de uma defesa não garante que o direito alegado prevalecerá sobre o do arrematante. Registro, boa-fé, direitos anteriores, decisões já proferidas e conteúdo da aquisição continuam relevantes. Para a situação posterior à venda, há também o guia meu imóvel foi arrematado: o que fazer agora.

A mesma orientação vale na execução fiscal e no leilão de banco?

Execução fiscal

Os embargos de terceiro podem ser examinados quando uma execução fiscal atinge direito de terceiro. Contudo, a discussão de fraude não deve ser resolvida simplesmente pela Súmula 375.

O Tema 290 do STJ, relativo ao art. 185 do CTN, estabelece uma distinção temporal. Para alienações a partir de 09/06/2005, a inscrição anterior do crédito tributário em dívida ativa pode caracterizar a fraude, ressalvada a reserva de bens ou rendas suficientes ao pagamento. Para atos até 08/06/2005, o repetitivo exige prévia citação na execução fiscal.

A ausência de penhora na matrícula ou a boa-fé do comprador, isoladamente, não afastam esse regime.

O repetitivo foi julgado no REsp 1.141.990/PR, relator ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Seção, em 10/11/2010, DJe de 19/11/2010. Consulte o Tema 290 e suas delimitações.

Isso não elimina o direito de defesa. No REsp 2.170.194/SP, a Segunda Turma reconheceu a aplicação subsidiária do art. 792, § 4º, à execução fiscal tributária: o terceiro adquirente deve ser intimado antes da declaração de fraude. A decisão preserva o contraditório, sem afastar o regime do art. 185 do CTN nem garantir que a aquisição prevaleça.

Relatora: ministra Maria Thereza de Assis Moura; relator para o acórdão: ministro Afrânio Vilela; julgamento por maioria em 12/05/2026; DJEN de 29/05/2026. Consulte o Informativo extraordinário 31 do STJ.

Leilão extrajudicial por alienação fiduciária

O procedimento do banco não se transforma em execução judicial por ser chamado de “execução da garantia”. A consolidação e os leilões da Lei 9.514/1997 têm regras próprias.

Os embargos de terceiro do CPC pressupõem constrição judicial. Se a ameaça decorre apenas dos atos extrajudiciais, a providência precisa ser escolhida a partir do direito alegado e do procedimento fiduciário. Se existir ordem judicial posterior atingindo terceiro, seu conteúdo também deve ser examinado.

Na fase posterior à venda, o art. 30 da Lei 9.514/1997 contém regra própria sobre reintegração de posse e solução de certas controvérsias em perdas e danos. A redação vigente ressalva a notificação do devedor e, quando aplicável, do terceiro fiduciante. Por isso, é necessário identificar a posição contratual de cada pessoa e a lei aplicável aos atos.

As regras de comunicação do cônjuge no procedimento bancário são tratadas no artigo cônjuge precisa ser intimado no leilão extrajudicial.

Quem paga os custos e os honorários dos embargos?

Além das custas e da contratação profissional, existe a discussão sobre os encargos de sucumbência. Ganhar a retirada da penhora não significa necessariamente que a outra parte suportará todos esses encargos.

No Tema 872, o STJ adotou o princípio da causalidade. Se o atual proprietário deixou os dados do imóvel desatualizados e deu causa à constrição, pode responder pelos honorários mesmo obtendo a retirada da penhora. A tese atribui os encargos à parte embargada quando ela, ciente da transmissão do bem, apresenta ou mantém impugnação ou recurso para conservar a penhora.

O julgamento ocorreu no REsp 1.452.840/SP, relator ministro Herman Benjamin, Primeira Seção, em 14/09/2016, DJe de 05/10/2016. Consulte a tese oficial do Tema 872.

Perguntas frequentes

O locatário pode impedir o leilão por morar no imóvel?

A locação não impede automaticamente a venda. É necessário identificar se o ato judicial viola um direito próprio do locatário e qual proteção corresponde ao contrato e à situação possessória. Morar no imóvel, isoladamente, não resolve o cabimento dos embargos.

Preciso pagar a dívida do executado para apresentar a ação?

A defesa do terceiro não pressupõe assumir a dívida de outra pessoa. Isso não elimina custas, encargos processuais ou eventual caução da providência possessória. Também não dispensa verificar se o próprio direito do interessado responde juridicamente pela obrigação.

Uma decisão favorável aos embargos apaga a dívida principal?

O resultado pode afastar ou limitar a constrição sobre o bem ou direito protegido. A cobrança contra o executado pode continuar por outros meios. Retirar um imóvel da penhora e extinguir a dívida são resultados diferentes.

Como organizar a análise do imóvel atingido

Localize o processo e obtenha a decisão que vinculou o imóvel à execução. Depois, reúna o título da aquisição, a matrícula, os comprovantes e os registros de quando tomou conhecimento da medida.

Com essa sequência, é possível examinar o cabimento dos embargos, o prazo, as pessoas que devem participar e o pedido necessário para proteger o direito discutido. A equipe do Lopes Assunção Advogados pode examinar a aquisição, a constrição e os documentos do imóvel para orientar a escolha da medida judicial.

Pesquisa jurídica conferida em 19 de outubro de 2026. O exemplo é hipotético. A definição da defesa e a contagem dos prazos dependem dos atos e documentos do processo.