O arrematante paga a comissão do leiloeiro no momento da arrematação. A dúvida, porém, é outra: quando o valor do lance supera a dívida do processo, esse custo deve ficar definitivamente com o arrematante ou pode ser abatido do saldo excedente?
Em maio de 2026, o Órgão Especial do TJSP fixou tese vinculante no IRDR nº 2249027-60.2025.8.26.0000, Tema 60/TJSP, relatado pelo Desembargador Gomes Varjão, para admitir a dedução da comissão do leiloeiro, já paga pelo arrematante, do saldo excedente da arrematação, mesmo sem previsão expressa no edital. O acórdão de mérito foi publicado em 22 de maio de 2026 e transitou em julgado em 17 de junho de 2026.
Em leilões judiciais abrangidos pelo Tema 60/TJSP, o arrematante tem fundamento para pedir o ressarcimento nos próprios autos da execução. A sobra precisa ser apurada depois do crédito exequendo e das despesas processuais, preservadas as preferências e os direitos de terceiros.
A tese não transforma a restituição em ato automático. O pedido depende de saldo excedente, respeito à ordem legal de preferência dos créditos e ausência de prejuízo a terceiros.
Resposta direta: o arrematante pode pedir a dedução da comissão?
Sim. No âmbito do TJSP, o arrematante pode pedir que a comissão do leiloeiro, já paga no ato da arrematação, seja deduzida do saldo excedente quando o produto da arrematação superar o crédito do exequente e as despesas processuais.
Esse pedido deve ser feito ao juízo da execução. O arrematante precisa comprovar o pagamento da comissão, a existência de saldo excedente e a viabilidade da dedução sem afetar credores preferenciais ou terceiros interessados.
O que o TJSP decidiu no IRDR sobre comissão do leiloeiro
O Tema 60 do TJSP analisou a possibilidade de dedução da comissão do leiloeiro, paga pelo arrematante, mesmo sem previsão no edital, quando o produto da arrematação supera o crédito do exequente, com fundamento no art. 7º, §4º, da Resolução CNJ 236/2016.
A controvérsia nasceu porque havia decisões divergentes dentro do próprio TJSP. Alguns julgados admitiam a dedução com base na Resolução do CNJ. Outros negavam o pedido quando o edital não previa expressamente essa possibilidade.
O acórdão de admissibilidade do IRDR registrou essa divergência: havia decisões que autorizavam e decisões que vedavam a dedução, criando risco à isonomia e à segurança jurídica.
Com o julgamento de mérito, a tese admitiu a restituição da comissão já paga a partir do saldo excedente, mesmo sem previsão no edital. Não basta comparar o lance apenas com a dívida: despesas processuais, preferências e direitos de terceiros também precisam ser examinados.
Por que havia divergência entre as Câmaras do TJSP
A divergência partia de uma pergunta prática: se o edital diz que a comissão será paga pelo arrematante, essa previsão impede o ressarcimento posterior?
Uma linha entendia que sim. Para esses julgados, o edital vincularia o arrematante, de modo que a ausência de previsão expressa de reembolso impediria a dedução posterior.
Outra linha entendia que não. Para ela, a previsão editalícia regula quem paga a comissão no ato da arrematação, mas não define quem suporta esse custo ao final quando há saldo excedente.
O IRDR adotou a segunda leitura.
Essa distinção é decisiva. O arrematante continua pagando a comissão inicialmente. O que muda é a possibilidade de recuperar esse valor do excedente da arrematação quando a execução produz sobra suficiente.
Pagamento inicial x custo final: a distinção que muda o caso
A tese não nega o art. 884, parágrafo único, do CPC. Também não altera a regra operacional dos leilões judiciais.
O que ela faz é separar dois planos diferentes: o desembolso inicial e a imputação econômica final.
Isso não autoriza descontar a comissão do lance por conta própria ou deixar de pagá-la. A decisão sobre a destinação do excedente cabe ao juízo.
Também não se trata de exigir que o leiloeiro devolva uma remuneração regularmente recebida. Na dedução aqui examinada, o reembolso sai do excedente da execução e não pressupõe anulação da arrematação. A devolução da comissão em hipóteses como anulação ou ineficácia segue disciplina própria nos §§ 1º e 2º do art. 7º da Resolução CNJ 236/2016; não deve ser confundida com o § 4º.
O art. 884, parágrafo único, do CPC
O art. 884, parágrafo único, do CPC prevê que a comissão do leiloeiro será paga pelo arrematante.
Essa norma define quem deve pagar a comissão no momento da arrematação. Sem esse pagamento, o ato pode nem se aperfeiçoar corretamente.
Mas o dispositivo não resolve, sozinho, o destino final desse custo quando a arrematação gera saldo superior ao crédito executado.
O art. 7º, §4º, da Resolução CNJ 236/2016
O art. 7º, § 4º, da Resolução CNJ 236/2016 autoriza a dedução da comissão do leiloeiro público do produto da arrematação quando o valor obtido superar o crédito do exequente.
O foco da norma do CNJ não é o pagamento inicial. O foco é a destinação do produto da arrematação.
Por isso, não há conflito real entre o CPC e a Resolução do CNJ. O CPC diz quem adianta. A Resolução permite definir quem suporta o custo ao final, desde que exista excedente.
A lógica da causalidade na execução
A execução existe porque o devedor não satisfez voluntariamente a obrigação. Por isso, a lógica da causalidade indica que os custos do procedimento executivo devem recair, em última análise, sobre quem deu causa à execução.
Quando o bem é arrematado por valor superior ao crédito exequendo, há uma sobra a ser destinada. Se a comissão permanecer definitivamente com o arrematante, o executado pode receber excedente integral sem suportar custo relevante do procedimento que decorreu de sua inadimplência.
Essa é a fundamentação adotada pelo acórdão. Ela não dispensa a apuração do excedente nem permite cobrar do executado, somente com base no Tema 60, o que não possa ser deduzido do produto da arrematação.
Quais requisitos limitam a dedução
A dedução não é irrestrita. O arrematante precisa observar limites objetivos.
| Requisito | O que significa | Consequência prática |
|---|---|---|
| Existência de saldo excedente | O valor da arrematação deve superar o crédito do exequente e as despesas processuais | Sem excedente, não há base econômica para restituição por esse fundamento |
| Pagamento comprovado da comissão | O arrematante precisa demonstrar que pagou a comissão ao leiloeiro | Sem comprovante, o pedido fica vulnerável |
| Preservação da ordem de preferência | A destinação deve respeitar a ordem de preferência aplicável aos créditos do processo | A mera existência de depósito não prova que a sobra esteja disponível |
| Ausência de prejuízo a terceiros | É preciso examinar os direitos de coproprietário, cônjuge, credor habilitado ou terceiro interessado, conforme seus títulos e a situação processual | O juiz pode limitar ou indeferir a dedução no caso concreto |
| Pedido ao juízo da execução | A apreciação cabe ao próprio juízo responsável pela execução | O caminho ordinário é petição nos autos, não ação autônoma inicial |
A palavra “poderá”, usada na Resolução CNJ 236/2016, não deve ser lida como autorização para decisão arbitrária. Ela indica que o juízo deve analisar as circunstâncias concretas: volume do excedente, preferências, despesas, terceiros interessados e regularidade documental.
Quais documentos o arrematante precisa reunir
O pedido de dedução deve ser documentalmente simples, mas tecnicamente preciso.
O arrematante deve reunir:
- Auto de arrematação ou documento equivalente.
- Comprovante de pagamento do preço da arrematação.
- Comprovante de pagamento da comissão do leiloeiro.
- Edital do leilão.
- Planilha atualizada do crédito exequendo.
- Demonstrativo das despesas processuais.
- Certidão ou informação sobre saldo excedente depositado nos autos.
- Eventuais manifestações de credores preferenciais.
- Decisões anteriores sobre levantamento de valores.
- Certidão de trânsito em julgado, se houver discussão encerrada em algum ponto relevante.
Invocar a tese do IRDR sem demonstrar numericamente a sobra não permite conferir se os requisitos estão preenchidos.
O pedido deve apresentar a conta: valor da arrematação, crédito satisfeito, despesas pagas, saldo remanescente e valor da comissão a deduzir.
Como formular o pedido nos autos da execução
O caminho natural é uma petição nos próprios autos da execução.
A estrutura pode seguir esta lógica:
- Informar a arrematação e o pagamento da comissão.
- Demonstrar que o produto da arrematação superou o crédito exequendo.
- Apontar a existência de saldo excedente nos autos.
- Invocar o IRDR nº 2249027-60.2025.8.26.0000, Tema 60 do TJSP.
- Fundamentar o pedido no art. 7º, §4º, da Resolução CNJ 236/2016.
- Demonstrar que a dedução não prejudica credores preferenciais nem terceiros.
- Requerer a dedução da comissão do saldo excedente e o levantamento em favor do arrematante.
Em casos com concurso de credores, o pedido exige mais cautela. Devem ser identificados os créditos concorrentes, seus títulos e a ordem de pagamento aplicável. Direitos de coproprietários ou outros terceiros não se confundem automaticamente com créditos preferenciais.
Se houver levantamento pendente, pode ser necessário pedir ao juízo que examine a reserva do montante discutido. O protocolo do pedido não bloqueia valores automaticamente, e a reserva não equivale ao deferimento da restituição.
O que muda na prática para o arrematante
A decisão muda a leitura econômica da operação.
Antes do IRDR, o arrematante dependia da Câmara julgadora. Em casos parecidos, alguns conseguiam a restituição e outros não, especialmente quando o edital era silente.
Com a tese vinculante, o arrematante ganha previsibilidade no TJSP.
| Situação | Antes do IRDR | Depois do IRDR no TJSP |
|---|---|---|
| Edital sem previsão de dedução | Havia decisões que negavam a dedução | A ausência de previsão não impede o pedido |
| Comissão já paga pelo arrematante | Parte dos julgados tratava como custo definitivo | Pode ser tratada como valor recuperável, se houver excedente |
| Saldo excedente nos autos | Destinação variava conforme entendimento da Câmara | Há fundamento vinculante para pedir dedução |
| Existência de credores preferenciais | Análise já era necessária | Continua sendo filtro decisivo |
| Leilão sem excedente | Comissão ficava com o arrematante | Continua sem base para restituição pelo Tema 60 |
O orçamento deve continuar incluindo integralmente a comissão fixada para o leilão. Não é prudente tratar a possível restituição como desconto certo no preço. O guia de custos para comprar imóvel em leilão ajuda a separar esse desembolso das outras despesas.
Leilão judicial x leilão extrajudicial: a tese vale para os dois?
Não diretamente.
O IRDR trata de leilão judicial, especialmente alienação judicial eletrônica regulada pelo CPC e pela Resolução CNJ 236/2016.
O leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente segue outra lógica, baseada na Lei 9.514/97. Nesse regime, a discussão sobre sobra de valores costuma envolver o sobejo devido ao devedor fiduciante, conforme art. 27, §4º, da Lei 9.514/97, e não a dedução da comissão do leiloeiro paga pelo arrematante nos mesmos termos do IRDR.
A distinção evita um erro comum: usar tese de leilão judicial para resolver automaticamente problema de leilão extrajudicial.
Não se deve prometer ao comprador em leilão extrajudicial a mesma dedução. É necessário conferir a modalidade, o edital, os pagamentos e o regime aplicável; a mera existência de sobra não transporta o Tema 60 para essa operação.
Quadro prático de riscos e providências
| Situação | Risco | Providência recomendada |
|---|---|---|
| Há excedente, mas ainda não houve levantamento | O executado pode levantar o saldo antes do pedido do arrematante | Protocolar pedido de dedução antes da liberação |
| Há vários credores habilitados | A comissão pode ficar atrás de créditos preferenciais | Mapear a ordem legal antes de formular o pedido |
| O edital diz que a comissão é do arrematante | O executado pode alegar vinculação ao edital | Sustentar a distinção entre pagamento inicial e custo final |
| O juízo já indeferiu antes do IRDR | Pode haver necessidade de reconsideração ou recurso | Verificar fase processual e prazo aplicável |
| Já houve decisão definitiva sobre o pedido ou levantamento encerrado | A coisa julgada, a preclusão e a situação dos valores podem limitar a discussão | Avaliar se ainda há via processual útil |
| O leilão é extrajudicial | O Tema 60 não rege automaticamente essa modalidade | Reenquadrar a análise pela Lei 9.514/97 |
Quando vale buscar análise jurídica
A análise jurídica é recomendável quando houver três elementos simultâneos: arrematação judicial, comissão efetivamente paga pelo arrematante e saldo excedente ainda discutido ou depositado nos autos.
Também vale examinar casos em que a comissão foi indeferida com base apenas na ausência de previsão no edital, desde que ainda exista via processual adequada. A publicação da tese não reabre automaticamente prazo de recurso nem desfaz decisão coberta pela coisa julgada.
O ponto decisivo é processual: saber se o pedido ainda pode ser formulado, se há preclusão, se o saldo já foi levantado e se há credores preferenciais.
O acórdão preserva expressamente as situações acobertadas pela coisa julgada. Não há corte automático baseado apenas na data do leilão: importam a identidade da questão jurídica e a situação processual do pedido.
Perguntas frequentes
- O arrematante sempre tem direito à restituição da comissão do leiloeiro?
Não. O IRDR do TJSP fortalece o pedido quando há saldo excedente, mas a dedução depende da análise do caso concreto. É necessário comprovar o pagamento da comissão, a existência de sobra após a quitação do crédito exequendo e a ausência de prejuízo a credores preferenciais ou terceiros.
- O edital precisa prever a dedução da comissão?
Não. O ponto central da tese é justamente admitir a dedução mesmo sem previsão expressa no edital. A previsão de que a comissão será paga pelo arrematante regula o desembolso inicial. Ela não impede, por si só, a dedução posterior do saldo excedente.
- O pedido deve ser feito em ação separada?
Em regra, não. A dedução deve ser requerida ao juízo da execução, nos próprios autos em que ocorreu a arrematação. O pedido deve demonstrar a existência do excedente e indicar a base normativa: art. 7º, §4º, da Resolução CNJ 236/2016 e IRDR nº 2249027-60.2025.8.26.0000.
- A tese vale fora de São Paulo?
O art. 985 do CPC prevê aplicação aos processos sobre idêntica questão de direito na área de jurisdição do tribunal, inclusive casos futuros. Não se trata de precedente nacional vinculante para qualquer juízo situado em São Paulo ou em outro estado. Fora desse âmbito, é necessário conferir a jurisprudência competente; a invocação do Tema 60 tem valor persuasivo, não extensão automática de sua força obrigatória.
- A tese se aplica ao leilão extrajudicial da Lei 9.514/97?
Não diretamente. O IRDR examinou leilão judicial, CPC e Resolução CNJ 236/2016. O leilão extrajudicial de alienação fiduciária segue a Lei 9.514/97, com regras próprias sobre sobejo, despesas e comissão. A análise deve ser refeita dentro desse regime.
Conclusão técnica
O IRDR nº 2249027-60.2025.8.26.0000 resolve uma dúvida relevante para quem arremata imóveis em leilão judicial: a comissão do leiloeiro continua sendo paga inicialmente pelo arrematante, mas pode ser deduzida do saldo excedente quando a arrematação superar o crédito do exequente.
A tese melhora a previsibilidade econômica das arrematações judiciais no TJSP. Ainda assim, o resultado depende da fase do processo, da existência de excedente, da ordem de preferência dos créditos e da documentação disponível.
A análise dos documentos e das decisões permite identificar se há saldo disponível e providência processual adequada. Para outras etapas da aquisição, consulte os direitos e deveres do arrematante.
Autores: Igor Lopes Assunção e Túlio Alvarenga
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica do caso concreto.
