O arrematante paga a comissão do leiloeiro no momento da arrematação. A dúvida, porém, é outra: quando o valor do lance supera a dívida do processo, esse custo deve ficar definitivamente com o arrematante ou pode ser abatido do saldo excedente?
Em maio de 2026, o Órgão Especial do TJSP fixou tese vinculante no IRDR nº 2249027-60.2025.8.26.0000, Tema 60/TJSP, relatado pelo Desembargador Gomes Varjão, para admitir a dedução da comissão do leiloeiro, já paga pelo arrematante, do saldo excedente da arrematação, mesmo sem previsão expressa no edital. O acórdão de mérito foi publicado em 22 de maio de 2026 e transitou em julgado em 17 de junho de 2026.
A consequência prática é relevante: em leilões judiciais com sobra de produto após o pagamento do crédito exequendo, o arrematante passa a ter fundamento vinculante, no TJSP, para pedir o ressarcimento da comissão nos próprios autos da execução.
A tese não transforma a restituição em ato automático. O pedido depende de saldo excedente, respeito à ordem legal de preferência dos créditos e ausência de prejuízo a terceiros.
Resposta direta: o arrematante pode pedir a dedução da comissão?
Sim. No âmbito do TJSP, o arrematante pode pedir que a comissão do leiloeiro, já paga no ato da arrematação, seja deduzida do saldo excedente quando o produto da arrematação superar o crédito do exequente e as despesas processuais.
Esse pedido deve ser feito ao juízo da execução. O arrematante precisa comprovar o pagamento da comissão, a existência de saldo excedente e a viabilidade da dedução sem afetar credores preferenciais ou terceiros interessados.
O que o TJSP decidiu no IRDR sobre comissão do leiloeiro
O Tema 60 do TJSP analisou a possibilidade de dedução da comissão do leiloeiro, paga pelo arrematante, mesmo sem previsão no edital, quando o produto da arrematação supera o crédito do exequente, com fundamento no art. 7º, §4º, da Resolução CNJ 236/2016.
A controvérsia nasceu porque havia decisões divergentes dentro do próprio TJSP. Alguns julgados admitiam a dedução com base na Resolução do CNJ. Outros negavam o pedido quando o edital não previa expressamente essa possibilidade.
O acórdão de admissibilidade do IRDR registrou essa divergência: havia decisões que autorizavam e decisões que vedavam a dedução, criando risco à isonomia e à segurança jurídica.
Com o julgamento de mérito, a tese vinculante reconheceu que é cabível a dedução da comissão do leiloeiro público do produto da arrematação, nos termos do art. 7º, §4º, da Resolução CNJ 236/2016, quando o valor da arrematação for superior ao crédito do exequente, independentemente de previsão expressa no edital.
Por que havia divergência entre as Câmaras do TJSP
A divergência partia de uma pergunta prática: se o edital diz que a comissão será paga pelo arrematante, essa previsão impede o ressarcimento posterior?
Uma linha entendia que sim. Para esses julgados, o edital vincularia o arrematante, de modo que a ausência de previsão expressa de reembolso impediria a dedução posterior.
Outra linha entendia que não. Para ela, a previsão editalícia regula quem paga a comissão no ato da arrematação, mas não define quem suporta esse custo ao final quando há saldo excedente.
O IRDR adotou a segunda leitura.
Essa distinção é decisiva. O arrematante continua pagando a comissão inicialmente. O que muda é a possibilidade de recuperar esse valor do excedente da arrematação quando a execução produz sobra suficiente.
Pagamento inicial x custo final: a distinção que muda o caso
A tese não nega o art. 884, parágrafo único, do CPC. Também não altera a regra operacional dos leilões judiciais.
O que ela faz é separar dois planos diferentes: o desembolso inicial e a imputação econômica final.
O art. 884, parágrafo único, do CPC
O art. 884, parágrafo único, do CPC prevê que a comissão do leiloeiro será paga pelo arrematante.
Essa norma define quem deve pagar a comissão no momento da arrematação. Sem esse pagamento, o ato pode nem se aperfeiçoar corretamente.
Mas o dispositivo não resolve, sozinho, o destino final desse custo quando a arrematação gera saldo superior ao crédito executado.
O art. 7º, §4º, da Resolução CNJ 236/2016
O art. 7º, § 4º, da Resolução CNJ 236/2016 autoriza a dedução da comissão do leiloeiro público do produto da arrematação quando o valor obtido superar o crédito do exequente.
O foco da norma do CNJ não é o pagamento inicial. O foco é a destinação do produto da arrematação.
Por isso, não há conflito real entre o CPC e a Resolução do CNJ. O CPC diz quem adianta. A Resolução permite definir quem suporta o custo ao final, desde que exista excedente.
A lógica da causalidade na execução
A execução existe porque o devedor não satisfez voluntariamente a obrigação. Por isso, a lógica da causalidade indica que os custos do procedimento executivo devem recair, em última análise, sobre quem deu causa à execução.
Quando o bem é arrematado por valor superior ao crédito exequendo, há uma sobra a ser destinada. Se a comissão permanecer definitivamente com o arrematante, o executado pode receber excedente integral sem suportar custo relevante do procedimento que decorreu de sua inadimplência.
A tese do IRDR corrige essa distorção.
Quais requisitos limitam a dedução
A dedução não é irrestrita. O arrematante precisa observar limites objetivos.
| Requisito | O que significa | Consequência prática |
|---|---|---|
| Existência de saldo excedente | O valor da arrematação deve superar o crédito do exequente e as despesas processuais | Sem excedente, não há base econômica para restituição |
| Pagamento comprovado da comissão | O arrematante precisa demonstrar que pagou a comissão ao leiloeiro | Sem comprovante, o pedido fica vulnerável |
| Preservação da ordem de preferência | Credores preferenciais devem ser pagos antes da destinação do saldo | A comissão só entra se houver excedente disponível após as preferências |
| Ausência de prejuízo a terceiros | A dedução não pode atingir direito de coproprietário, cônjuge, credor habilitado ou terceiro com interesse reconhecido | O juiz pode limitar ou indeferir a dedução no caso concreto |
| Pedido ao juízo da execução | A apreciação cabe ao próprio juízo responsável pela execução | O caminho ordinário é petição nos autos, não ação autônoma inicial |
A palavra “poderá”, usada na Resolução CNJ 236/2016, não deve ser lida como autorização para decisão arbitrária. Ela indica que o juízo deve analisar as circunstâncias concretas: volume do excedente, preferências, despesas, terceiros interessados e regularidade documental.
Quais documentos o arrematante precisa reunir
O pedido de dedução deve ser documentalmente simples, mas tecnicamente preciso.
O arrematante deve reunir:
- Auto de arrematação ou documento equivalente.
- Comprovante de pagamento do preço da arrematação.
- Comprovante de pagamento da comissão do leiloeiro.
- Edital do leilão.
- Planilha atualizada do crédito exequendo.
- Demonstrativo das despesas processuais.
- Certidão ou informação sobre saldo excedente depositado nos autos.
- Eventuais manifestações de credores preferenciais.
- Decisões anteriores sobre levantamento de valores.
- Certidão de trânsito em julgado, se houver discussão encerrada em algum ponto relevante.
O erro mais comum é pedir a restituição apenas com base na tese do IRDR, sem demonstrar numericamente a sobra.
O pedido forte apresenta a conta: valor da arrematação, crédito satisfeito, despesas pagas, saldo remanescente e valor da comissão a deduzir.
Como formular o pedido nos autos da execução
O caminho natural é uma petição nos próprios autos da execução.
A estrutura pode seguir esta lógica:
- Informar a arrematação e o pagamento da comissão.
- Demonstrar que o produto da arrematação superou o crédito exequendo.
- Apontar a existência de saldo excedente nos autos.
- Invocar o IRDR nº 2249027-60.2025.8.26.0000, Tema 60 do TJSP.
- Fundamentar o pedido no art. 7º, §4º, da Resolução CNJ 236/2016.
- Demonstrar que a dedução não prejudica credores preferenciais nem terceiros.
- Requerer a dedução da comissão do saldo excedente e o levantamento em favor do arrematante.
Em casos com concurso de credores, o pedido exige mais cautela. A preferência legal deve ser enfrentada antes. Se houver dúvida sobre credor fiscal, trabalhista, hipotecário, condominial ou coproprietário, o pedido deve antecipar a ordem de pagamento.
O que muda na prática para o arrematante
A decisão muda a leitura econômica da operação.
Antes do IRDR, o arrematante dependia da Câmara julgadora. Em casos parecidos, alguns conseguiam a restituição e outros não, especialmente quando o edital era silente.
Com a tese vinculante, o arrematante ganha previsibilidade no TJSP.
| Situação | Antes do IRDR | Depois do IRDR no TJSP |
|---|---|---|
| Edital sem previsão de dedução | Havia risco elevado de indeferimento | A ausência de previsão não impede o pedido |
| Comissão já paga pelo arrematante | Muitos juízos tratavam como custo definitivo | Pode ser tratada como valor recuperável, se houver excedente |
| Saldo excedente nos autos | Destinação variava conforme entendimento da Câmara | Há fundamento vinculante para pedir dedução |
| Existência de credores preferenciais | Análise já era necessária | Continua sendo filtro decisivo |
| Leilão sem excedente | Comissão ficava com o arrematante | Continua sem base para restituição |
A tese é especialmente relevante para arrematantes recorrentes. Em operações de alto valor, a comissão de 5% pode representar quantia expressiva. Recuperá-la quando há excedente melhora a eficiência econômica da arrematação.
Leilão judicial x leilão extrajudicial: a tese vale para os dois?
Não diretamente.
O IRDR trata de leilão judicial, especialmente alienação judicial eletrônica regulada pelo CPC e pela Resolução CNJ 236/2016.
O leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente segue outra lógica, baseada na Lei 9.514/97. Nesse regime, a discussão sobre sobra de valores costuma envolver o sobejo devido ao devedor fiduciante, conforme art. 27, §4º, da Lei 9.514/97, e não a dedução da comissão do leiloeiro paga pelo arrematante nos mesmos termos do IRDR.
A distinção evita um erro comum: usar tese de leilão judicial para resolver automaticamente problema de leilão extrajudicial.
Pode haver argumentos análogos em situações específicas, mas o fundamento jurídico não é o mesmo.
Quadro prático de riscos e providências
| Situação | Risco | Providência recomendada |
|---|---|---|
| Há excedente, mas ainda não houve levantamento | O executado pode levantar o saldo antes do pedido do arrematante | Protocolar pedido de dedução antes da liberação |
| Há vários credores habilitados | A comissão pode ficar atrás de créditos preferenciais | Mapear a ordem legal antes de formular o pedido |
| O edital diz que a comissão é do arrematante | O executado pode alegar vinculação ao edital | Sustentar a distinção entre pagamento inicial e custo final |
| O juízo já indeferiu antes do IRDR | Pode haver necessidade de reconsideração ou recurso | Verificar fase processual e prazo aplicável |
| O processo já transitou com levantamento encerrado | A coisa julgada ou preclusão pode limitar a discussão | Avaliar se ainda há via processual útil |
| O leilão é extrajudicial | A tese pode não se aplicar diretamente | Reenquadrar a análise pela Lei 9.514/97 |
Quando vale buscar análise jurídica
A análise jurídica é recomendável quando houver três elementos simultâneos: arrematação judicial, comissão efetivamente paga pelo arrematante e saldo excedente ainda discutido ou depositado nos autos.
Também vale revisar casos em que a comissão foi indeferida com base apenas na ausência de previsão no edital, desde que ainda exista via processual adequada.
O ponto decisivo é processual: saber se o pedido ainda pode ser formulado, se há preclusão, se o saldo já foi levantado e se há credores preferenciais.
Sem essa checagem, a tese pode ser correta, mas chegar tarde.
Perguntas frequentes
- O arrematante sempre tem direito à restituição da comissão do leiloeiro?
Não. O IRDR do TJSP fortalece o pedido quando há saldo excedente, mas a dedução depende da análise do caso concreto. É necessário comprovar o pagamento da comissão, a existência de sobra após a quitação do crédito exequendo e a ausência de prejuízo a credores preferenciais ou terceiros.
- O edital precisa prever a dedução da comissão?
Não. O ponto central da tese é justamente admitir a dedução mesmo sem previsão expressa no edital. A previsão de que a comissão será paga pelo arrematante regula o desembolso inicial. Ela não impede, por si só, a dedução posterior do saldo excedente.
- O pedido deve ser feito em ação separada?
Em regra, não. A dedução deve ser requerida ao juízo da execução, nos próprios autos em que ocorreu a arrematação. O pedido deve demonstrar a existência do excedente e indicar a base normativa: art. 7º, §4º, da Resolução CNJ 236/2016 e IRDR nº 2249027-60.2025.8.26.0000.
- A tese vale fora de São Paulo?
A tese do IRDR vincula o TJSP. Fora de São Paulo, ela pode ser usada como precedente persuasivo, mas não tem o mesmo efeito vinculante. Em outros tribunais, é necessário verificar a jurisprudência local e eventual posicionamento do STJ sobre a matéria.
- A tese se aplica ao leilão extrajudicial da Lei 9.514/97?
Não diretamente. O IRDR examinou leilão judicial, CPC e Resolução CNJ 236/2016. O leilão extrajudicial de alienação fiduciária segue a Lei 9.514/97, com regras próprias sobre sobejo, despesas e comissão. A análise deve ser refeita dentro desse regime.
Conclusão técnica
O IRDR nº 2249027-60.2025.8.26.0000 resolve uma dúvida relevante para quem arremata imóveis em leilão judicial: a comissão do leiloeiro continua sendo paga inicialmente pelo arrematante, mas pode ser deduzida do saldo excedente quando a arrematação superar o crédito do exequente.
A tese melhora a previsibilidade econômica das arrematações judiciais no TJSP. Ainda assim, o resultado depende da fase do processo, da existência de excedente, da ordem de preferência dos créditos e da documentação disponível.
Lopes Assunção Advogados assessora arrematantes na análise de leilões judiciais, regularização pós-arrematação e defesa de posições patrimoniais em execuções. Quando há saldo excedente e comissão já paga, a análise técnica dos autos é o ponto de partida para verificar se há margem processual para requerer a dedução.
Autores: Igor Lopes Assunção e Túlio Alvarenga
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica do caso concreto.
