A taxa de ocupação de 1% pertence ao regime da alienação fiduciária imobiliária. Pela redação vigente do art. 37-A, é computada por mês ou fração desde a consolidação da propriedade até a imissão na posse. A cobrança concreta, porém, só pode ser conferida depois de identificar as datas dos atos, quem exige o valor, quem assinou a garantia, a base de cálculo utilizada e os documentos que comprovam o período.

A taxa não é aluguel, multa pelo atraso nem saldo do financiamento. Também não vale automaticamente para todo leilão ou para qualquer pessoa que esteja no imóvel.

A regra está no art. 37-A da Lei nº 9.514/1997 e pertence à alienação fiduciária de imóvel. Nesse regime, o inadimplemento pode levar à consolidação da propriedade em nome do credor e aos leilões extrajudiciais previstos na própria lei.

O percentual de 1% não deve ser transportado automaticamente para hipoteca, promessa de compra e venda ou leilão judicial. Antes de fazer qualquer conta, confira o contrato e a matrícula. Se houver averbação de consolidação por alienação fiduciária, o guia sobre o significado da consolidação da propriedade fiduciária ajuda a situar essa fase.

A lei sempre mandou cobrar desde a consolidação?

Não. A data dos atos é indispensável porque o art. 37-A mudou.

  • Lei nº 9.514/1997 original: ainda não continha o art. 37-A.
  • Regra introduzida em 2001 e reproduzida pela Lei nº 10.931/2004: previa 1% por mês ou fração desde a alienação em leilão até a imissão na posse.
  • Lei nº 13.465/2017: deslocou o início para a consolidação da propriedade e passou a mencionar também o referencial fiscal do art. 24.
  • Lei nº 14.711/2023: deu a redação vigente, mantendo consolidação como início, imissão na posse como fim e os referenciais do art. 24, VI e parágrafo único.

Por isso, uma cobrança não pode usar o marco atual em procedimento antigo sem explicar a legislação aplicável. Também não pode usar automaticamente a data do leilão em procedimento submetido ao texto vigente.

Quando começa a taxa de ocupação pela regra atual?

Pela redação vigente, a taxa é computada e exigível desde a consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor. Esse ato deve aparecer na matrícula. A data do primeiro atraso, da intimação para pagar ou do edital de leilão não substitui a averbação da consolidação.

Isso significa que a taxa pode começar antes da venda. Consolidação, primeiro leilão, segundo leilão e arrematação são acontecimentos diferentes e precisam ser colocados em ordem.

E nos procedimentos anteriores a 2017?

A redação antiga indicava a alienação em leilão como início. O STJ admitiu exceções em situações específicas. No REsp 1.862.902/SC, por exemplo, a incidência desde a consolidação foi admitida porque o próprio devedor obtivera a suspensão judicial dos leilões. O tribunal advertiu que essa solução não poderia ser generalizada para toda hipótese regida pelo texto antigo.

Quando a cobrança termina?

O termo final previsto no art. 37-A é a imissão do credor ou de seu sucessor na posse. Em processo judicial, a data pode ser demonstrada pelo mandado ou auto cumprido. A entrega voluntária documentada, por termo de chaves, vistoria, acordo ou recibo, pode ser relevante para demonstrar a transferência material da posse, mas não equivale automática e universalmente à imissão na posse; seu valor probatório depende dos fatos e dos documentos do caso.

Apenas sair do imóvel sem comunicar e sem entregar as chaves pode deixar a data controvertida. Por outro lado, não se deve prolongar a cobrança sem examinar prova de que o titular já recebeu as chaves ou passou a ter disponibilidade efetiva da posse. A análise depende dos fatos e dos documentos.

Imóvel vazio significa que a taxa acabou?

Não necessariamente. A ausência de pessoas ou móveis é um dado relevante, mas não prova sozinha quando a posse foi entregue. Fotografias, mensagens, protocolo de chaves, vistoria e identificação de quem recebeu ajudam a fixar o marco.

Quem deve pagar?

O art. 37-A atribui a obrigação ao fiduciante. Em uma operação comum, é a pessoa que deu o imóvel em alienação fiduciária e permaneceu vinculada à posse depois da consolidação.

Não se deve incluir automaticamente cônjuge, coproprietário, herdeiro, espólio ou terceiro apenas porque está relacionado ao imóvel. É necessário conferir contrato, matrícula, sucessão, posse e pedido de cobrança. Quando a garantia foi prestada por terceiro fiduciante, a posição dessa pessoa no instrumento merece análise própria.

O inquilino ou outro ocupante paga a taxa de 1%?

O simples ocupante não se torna devedor da taxa legal. No REsp 1.966.030/SP, o STJ decidiu que o locatário não responde pelo art. 37-A porque não integra a relação fiduciária. Isso não elimina, por si, obrigações de um contrato de locação nem eventual pedido indenizatório fundado em outra causa. As cobranças precisam ser separadas.

Quem pode cobrar: banco ou arrematante?

A lei menciona o credor fiduciário e quem vier a sucedê-lo. Antes da arrematação, a posição é do credor. Depois da aquisição, o arrematante pode ser sucessor para o período correspondente à sua privação da posse.

No REsp 2.216.647/RS, a Quarta Turma do STJ registrou que o termo inicial observa a consolidação e, para o arrematante, conta da arrematação. Assim, uma cobrança feita pelo arrematante desde data anterior precisa demonstrar fundamento específico para a transferência daquele crédito; a qualidade de adquirente não deve ser usada como explicação automática para todo o período anterior.

Se o certame já ocorreu, o artigo sobre imóvel já arrematado situa as providências relacionadas à arrematação, registro e posse.

Como calcular 1% por mês ou fração?

O art. 37-A remete ao valor indicado no contrato para venda em público leilão, com os critérios de revisão previstos no art. 24, VI. Também alcança o parágrafo único do art. 24: se a base usada para o imposto de transmissão na consolidação for superior ao valor convencionado, o referencial fiscal poderá prevalecer nos termos da lei.

Não se usa automaticamente saldo devedor, preço pago no leilão, prestação, aluguel de mercado ou avaliação escolhida depois da contratação. A memória deve identificar o documento, o valor inicial, a atualização aplicada e as datas.

Exemplo apenas didático

Suponha que o valor legalmente aplicável seja R$ 500.000. Um por cento corresponde a R$ 5.000 por mês. Se a consolidação ocorreu em 10 de janeiro e a imissão na posse ocorreu em 25 de abril, a literalidade “mês ou fração” precisa ser considerada na memória. O exemplo não define sozinho quantas competências são devidas: a lei aplicável, os marcos, a divisão entre credor e arrematante e os documentos do caso continuam indispensáveis.

O percentual de 1% pode ser reduzido pelo juiz?

No REsp 1.999.485/DF, o STJ afastou a redução genérica para 0,5% com fundamento no CDC ou no art. 402 do Código Civil. Em 2026, o REsp 2.216.647/RS reiterou o percentual legal e a base dos arts. 24 e 37-A.

Isso não torna toda cobrança correta. Ainda podem ser discutidos modalidade da garantia, lei aplicável, legitimidade, início, fim, base, atualização, duplicidade e pagamentos já realizados.

O que acontece se os leilões forem negativos?

A ausência de licitante não elimina automaticamente a taxa. Sob a redação antiga, o STJ admitiu a cobrança em favor do credor que permaneceu privado da posse depois de frustrados os leilões, como no REsp 1.328.656/GO. Pela redação atual, a consolidação já é o marco inicial.

O resultado dos leilões e o regime aplicável à operação continuam importantes para outras consequências. O guia sobre leilão negativo e segundo leilão sem licitante trata dessas diferenças sem confundi-las com a taxa de ocupação.

Pagar a taxa dá direito de ficar no imóvel por 60 dias?

Não. O pagamento não cria aluguel nem autorização para permanecer. O art. 30 prevê reintegração liminar e desocupação no prazo de 60 dias quando os requisitos legais estiverem preenchidos. Esse prazo processual não é carência gratuita e não interrompe automaticamente o art. 37-A.

O REsp 2.092.980/PA confirmou que o credor pode buscar a posse após a consolidação sem aguardar os leilões. Para compreender os marcos da desocupação sem duplicar este tema, consulte quanto tempo é possível ficar no imóvel depois do leilão.

A taxa de 1% vale no leilão judicial?

Não como regra automática. O art. 37-A disciplina a alienação fiduciária imobiliária. Em arrematação judicial, eventual indenização pelo uso depende do título, da posse, do pedido, da decisão e da legislação aplicável. Não se importam automaticamente o percentual de 1%, a consolidação ou o prazo do art. 30.

A taxa pode ser cobrada com condomínio, IPTU ou aluguel?

São rubricas diferentes. O art. 27, § 8º, trata de impostos, taxas, contribuições condominiais e outros encargos até a imissão na posse. O art. 37-A trata da taxa de ocupação. Aluguel depende de relação locatícia, e outra indenização precisa de fundamento próprio.

A coexistência de fundamentos distintos não autoriza cobrar duas compensações pelo mesmo fato, prejuízo e período. A planilha deve discriminar cada verba. Também não se deve abater a taxa automaticamente do valor que sobrou da venda sem base e memória específicas. O artigo sobre devolução da sobra do leilão explica o cálculo do excedente.

Da mesma forma, taxa de ocupação e saldo remanescente do financiamento não são a mesma dívida. A eventual cobrança depois do leilão depende do regime da operação e do resultado documentado.

Quadro: como conferir a cobrança em cada situação

Situação Marco inicial Marco final Documento necessário Risco ou providência
Consolidação sem venda, sob a lei atual Averbação da consolidação Imissão na posse; eventual entrega voluntária documentada deve ser examinada como prova da transferência material da posse Matrícula e documentos de posse Não usar atraso ou intimação como início
Imóvel vendido e ainda ocupado Consolidação para o credor; arrematação para o crédito próprio do arrematante, conforme o caso Imissão na posse Matrícula, ata, registro e mandado ou termo de entrega Separar os períodos e a legitimidade
Entrega voluntária de chaves Conforme a lei e o ato aplicáveis Imissão na posse; a entrega voluntária documentada deve ser examinada, no caso concreto, como prova da transferência material da posse Termo de chaves, vistoria, acordo e recibo Evitar entrega informal sem prova
Imissão judicial na posse Conforme a lei e o titular do crédito Data do cumprimento Mandado e certidão ou auto Ordem expedida não é necessariamente ordem cumprida
Imóvel ocupado por locatário ou terceiro Não define sozinho a dívida do ocupante Depende da posse e do fundamento exigido Contrato, matrícula e prova da ocupação Não cobrar automaticamente o terceiro pelo art. 37-A
Cobrança pelo arrematante Em regra, sua arrematação Imissão na posse Ata, registro, cessão se houver e prova da posse Período anterior exige fundamento específico
Taxa somada a outra verba Um marco para cada rubrica Um termo final para cada rubrica Memória discriminada e títulos correspondentes Conferir duplicidade pelo mesmo fato e período
Leilão judicial Não se usa automaticamente a consolidação Depende do título e da decisão Autos, carta ou auto de arrematação e decisão Não aplicar automaticamente o art. 37-A

Quais documentos devem ser reunidos?

  • contrato e aditivos da alienação fiduciária;
  • matrícula atualizada, com registro da garantia e averbação da consolidação;
  • guia ou documento da base fiscal usada na consolidação;
  • editais, atas e resultados dos leilões;
  • carta, instrumento ou registro da aquisição;
  • notificação e planilha integral da cobrança;
  • termo de entrega de chaves, vistoria ou acordo de desocupação;
  • mandado, certidão ou auto de imissão/reintegração;
  • provas de quem ocupou o imóvel e em qual período;
  • planilhas separadas de condomínio, IPTU, aluguel e outras verbas.

Quais cobranças merecem conferência específica?

  • início no primeiro atraso ou na intimação, sem consolidação;
  • uso da consolidação para ato regido pela redação antiga sem justificativa;
  • arrematante cobrando período anterior sem explicar a sucessão do crédito;
  • base formada pelo saldo devedor, pelo lance ou por aluguel estimado;
  • cobrança dirigida ao locatário apenas porque ele ocupava o imóvel;
  • continuação depois da imissão na posse ou sem exame de entrega voluntária documentada relevante para provar a transferência material da posse;
  • duas verbas indenizatórias pelo mesmo período e fundamento;
  • abatimento da sobra sem memória ou título específico;
  • aplicação automática de 1% a leilão judicial.

Encontrar um desses sinais não produz inexigibilidade automática. A providência adequada depende do documento, da fase e do tipo de erro. Se a cobrança deriva de possível vício no procedimento, o guia sobre como identificar a medida adequada em cada fase do leilão ajuda a separar suspensão, pagamento e invalidação.

Perguntas residuais

Uma ação contra o leilão interrompe a taxa?

Não por si só. É preciso ler a decisão e verificar quais atos e efeitos foram suspensos. O REsp 1.862.902/SC mostra, inclusive, que a suspensão obtida pelo devedor teve consequência própria no caso julgado sob a redação antiga.

Existe prazo prescricional único para cobrar a taxa?

Este artigo não adota um prazo universal. A resposta depende da natureza da pretensão, do título, do pedido e dos fatos. Uma cobrança não deve ser aceita ou rejeitada apenas por referência abstrata a um prazo sem essa análise.

O mês incompleto pode ser cobrado como fração?

O art. 37-A usa a expressão “por mês ou fração”. A planilha deve mostrar as datas e o critério adotado. Sem uma fonte diretamente aplicável ao caso, não se deve inventar rateio diário nem arredondamento diverso do texto legal.

Conclusão

A taxa de ocupação de 1% não se confere apenas multiplicando um valor pelo número de meses. Primeiro é preciso identificar a alienação fiduciária, a redação legal aplicável, a consolidação, o titular de cada período e o momento em que a posse foi entregue.

Contrato, matrícula, resultados dos leilões, título do adquirente, memória de cálculo e prova da posse permitem separar cobrança documentada de erro de base, período, sujeito ou duplicidade. Se os marcos não coincidirem com a planilha recebida, a divergência pode ser analisada de forma individual e proporcional à fase do caso.

Fontes oficiais consultadas