Leilão negativo não extingue sempre a dívida. A consequência muda conforme a finalidade do financiamento, a regra legal aplicável e o resultado documentado do segundo leilão.

Nos financiamentos para aquisição ou construção do imóvel residencial do próprio devedor abrangidos pelo artigo 26-A da Lei nº 9.514/1997, a falta de lance que alcance o mínimo legal no segundo leilão extingue a dívida, com quitação recíproca. Nas demais operações submetidas à regra geral do artigo 27, pode permanecer saldo remanescente. No leilão judicial, a ausência de licitantes, por si só, não apaga o crédito.

Por isso, a resposta não pode partir apenas da expressão “leilão sem comprador”. É necessário conferir o contrato, a matrícula, a finalidade do crédito, as datas dos atos, os valores mínimos e a ata ou certidão de resultado.

O que significa segundo leilão negativo?

“Leilão negativo”, “leilão deserto” e “leilão frustrado” são expressões usadas para indicar que o certame terminou sem uma venda válida. Os documentos, porém, podem registrar situações diferentes:

  • ninguém apresentou lance;
  • houve oferta, mas ela ficou abaixo do mínimo legal;
  • apareceu lance inferior à dívida, porém igual ou superior à metade da avaliação, que dependia de aceitação do credor na regra geral;
  • o leiloeiro recebeu uma proposta, mas a venda não se aperfeiçoou por falta de pagamento ou pelo descumprimento do edital.

Esses fatos não devem ser tratados como sinônimos. Quando o credor aceita um lance permitido e a venda se conclui, existe produto do leilão. Quando nenhum lance é aceito, o imóvel permanece sem arrematante e a lei disciplina o destino do bem e da obrigação.

A prova do resultado está na ata, no auto ou na certidão do leiloeiro — não apenas no anúncio da plataforma. Também convém obter a comunicação enviada pelo banco e a matrícula atualizada para verificar se houve averbação relacionada aos certames.

Primeiro passo: identificar qual regra se aplica

Antes de calcular qualquer saldo, separe três regimes.

Situação Regra principal Resultado a conferir Documento decisivo
Financiamento para adquirir ou construir o imóvel residencial do devedor Art. 26-A da Lei nº 9.514/1997 Sem lance que alcance o mínimo especial, a dívida é extinta com quitação recíproca e o credor fica com a livre disponibilidade do imóvel Contrato, finalidade do crédito, matrícula, edital e ata do segundo leilão
Outra operação com alienação fiduciária Art. 27 da Lei nº 9.514/1997 Pode haver saldo remanescente; a ausência de lance exige o cálculo previsto nos §§ 5º-A e 6º-A Cédula ou contrato, avaliação, memória da dívida e resultado do certame
Procedimento regido por redação anterior Lei vigente e atos já praticados A jurisprudência anterior pode ser relevante, mas não se aplica automaticamente a fatos posteriores à reforma de 2023 Datas do contrato, mora, consolidação e leilões
Execução judicial comum CPC O fracasso do leilão não extingue sozinho o crédito; podem ocorrer adjudicação, nova avaliação ou nova forma de alienação Processo judicial, avaliação, edital, certidão e decisões do juiz

Se o contrato não deixa clara a modalidade, a matrícula costuma indicar se existe alienação fiduciária, hipoteca ou outra garantia. O guia sobre empréstimo com imóvel em garantia explica como a natureza da garantia e a finalidade do crédito alteram o rito.

Quando o artigo 26-A extingue a dívida?

O artigo 26-A contém um regime especial para financiamentos destinados à aquisição ou à construção de imóvel residencial do devedor. Não basta o imóvel ser uma residência, ser o único bem da família ou ter sido dado como garantia de outro empréstimo. A finalidade financiada precisa corresponder ao que a lei descreve. Operações de consórcio estão expressamente excluídas desse dispositivo.

No segundo leilão, o artigo 26-A, § 3º, exige lance igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o imóvel, acrescido de despesas, emolumentos cartorários, seguros, tributos, encargos legais e condomínio.

Se nenhum lance alcançar esse referencial, o § 4º considera a dívida extinta, com quitação recíproca, e o credor passa a ter a livre disponibilidade do imóvel. A lei não exige que tenha aparecido uma oferta abaixo do mínimo: a ausência total de lance também precisa ser registrada como resultado do certame.

A extinção prevista nesse regime não significa que o antigo proprietário recupera o imóvel, recebe automaticamente a diferença entre avaliação e dívida ou pode permanecer no bem por tempo indefinido. O credor fica com a livre disponibilidade, e os efeitos possessórios seguem regras próprias.

O § 5º acrescenta que a extinção do excedente ao referencial mínimo é condição resolutiva inerente à dívida e se estende à hipótese em que o credor tenha escolhido a via judicial. Essa extensão pressupõe que a operação já esteja abrangida pelo artigo 26-A; ela não transforma todo leilão judicial frustrado em quitação.

O que acontece na regra geral do artigo 27?

Fora do regime especial, aplica-se em regra o artigo 27. No segundo leilão, procura-se lance igual ou superior à soma da dívida, das despesas, dos seguros, dos tributos, dos encargos legais e das contribuições condominiais.

Se ninguém oferecer esse total, o credor pode, a seu exclusivo critério, aceitar lance que corresponda a pelo menos metade do valor de avaliação do imóvel. Portanto, uma oferta inferior à dívida não é automaticamente inválida: ela pode gerar venda se respeitar o piso legal e for aceita.

Se houve venda por valor insuficiente

Quando um lance é aceito e o produto não paga integralmente a dívida, as despesas e os encargos, o artigo 27, § 5º-A, prevê que o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente. A lei menciona cobrança por ação de execução e eventual excussão de outras garantias.

Isso não autoriza cobrança sem conta. O credor precisa demonstrar o preço recebido, a evolução da dívida, as despesas, os encargos e a imputação do produto. A análise detalhada pertence ao guia sobre cobrança da dívida depois do leilão.

Se não houve lance que atendesse ao mínimo

Nessa hipótese, o artigo 27, § 5º, deixa o credor investido na livre disponibilidade do imóvel e o exonera da obrigação de entregar o excedente prevista no § 4º. Para calcular eventual saldo, o § 6º-A manda deduzir o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação, considerados o valor atualizado da dívida, os encargos e as despesas de cobrança.

Em outras palavras, a falta de comprador não permite registrar simplesmente “produto zero” e cobrar toda a dívida como se o imóvel não tivesse sido apropriado pelo credor. O demonstrativo deve identificar o referencial legal utilizado e a dedução realizada. A redação exige leitura conjunta com o § 2º e com os documentos do certame; uma planilha sem avaliação, edital, despesas e justificativa do critério não basta para conferir o resultado.

Exemplo numérico: venda insuficiente e leilão negativo não são iguais

Considere uma operação submetida à regra geral do artigo 27:

  • dívida, despesas e encargos na data do segundo leilão: R$ 420.000;
  • valor de avaliação do imóvel: R$ 600.000;
  • metade da avaliação: R$ 300.000;
  • maior lance: R$ 330.000.

O lance não alcança R$ 420.000, mas supera metade da avaliação. Se o credor o aceitar e a venda se aperfeiçoar, haverá produto de R$ 330.000. Em cálculo simplificado, antes de outras rubricas documentadas, a diferença seria de R$ 90.000. Esse é um cenário de venda por valor insuficiente, e não de leilão negativo sem arrematante.

Agora imagine financiamento destinado à aquisição da residência do devedor, enquadrado no artigo 26-A. Se a dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga somada às despesas e aos encargos totaliza R$ 400.000 e nenhum lance alcança esse referencial no segundo leilão, o § 4º determina a extinção da dívida com quitação recíproca. O valor de avaliação de R$ 600.000, sozinho, não cria uma sobra de R$ 200.000, porque não houve venda por esse preço.

Os números são meramente ilustrativos. No caso real, a classificação da operação, a atualização do crédito e cada despesa precisam ser comprovadas.

A avaliação do imóvel não é o mesmo que o produto do leilão

Quatro valores devem permanecer separados:

  1. valor de avaliação: referência contratual ou legal usada nos leilões;
  2. dívida atualizada: saldo da operação com os encargos admitidos;
  3. referencial mínimo: piso calculado de acordo com o regime aplicável;
  4. produto do leilão: preço efetivamente recebido em uma venda concluída.

Quando houve arrematação e o preço superou todas as deduções legais, pode existir excedente a entregar ao fiduciante. Esse cálculo está detalhado no artigo sobre devolução da sobra do leilão. Quando não houve venda, não se presume que o imóvel foi comprado pelo banco pelo valor da avaliação.

Também não se deve chamar o credor de “arrematante” apenas porque o bem ficou sob sua livre disponibilidade depois dos certames. Arrematação pressupõe uma alienação aceita nas condições do leilão; a consequência legal do certame frustrado é distinta.

Qual lei vale para contratos e leilões antigos?

A resposta exige cronologia. A Lei nº 13.465/2017 introduziu o artigo 26-A e alterou etapas do procedimento. A Lei nº 14.711/2023, publicada em 31 de outubro de 2023, reformulou o regime especial e incluiu no artigo 27 as regras atuais sobre saldo remanescente e dedução na falta de lance mínimo.

Antes da reforma de 2023, o artigo 27, § 5º, previa a extinção da dívida quando o segundo leilão não alcançava o valor então exigido. Foi sob essa redação que o STJ julgou casos como o REsp 1.654.112/SP, relativo a leilões frustrados e ausência de lance.

Esse precedente continua importante para compreender o regime anterior. Ele não deve, porém, ser usado sozinho para afirmar que toda operação submetida aos atuais §§ 5º-A e 6º-A termina com quitação. Da mesma forma, a existência da lei nova não permite aplicá-la automaticamente a atos perfeitos ocorridos antes de sua vigência.

O Tema 1.288/STJ reforça a necessidade de identificar os atos relevantes quando uma reforma legislativa altera o procedimento, mas sua tese trata da mudança de 2017, da purgação da mora, da consolidação e do direito de preferência. O repetitivo não decidiu o saldo depois do leilão negativo sob a Lei nº 14.711/2023.

Para organizar o caso, coloque em ordem:

  • assinatura e registro do contrato;
  • vencimento e constituição em mora;
  • averbação da consolidação;
  • publicação e comunicação dos editais;
  • primeiro e segundo leilões;
  • eventual lance aceito, pagamento ou certidão negativa;
  • comunicação da quitação ou cobrança posterior.

O guia sobre consolidação da propriedade fiduciária explica o marco que antecede os leilões e ajuda a fechar essa cronologia.

E se o leilão negativo ocorreu em processo judicial?

No leilão judicial comum, a falta de licitantes não extingue automaticamente a dívida. O CPC permite adjudicação, alienação por iniciativa particular e leilão judicial. Depois de tentativas frustradas, o artigo 878 reabre a oportunidade de adjudicação e admite pedido de nova avaliação.

O processo pode seguir pelo saldo, receber nova decisão sobre a forma de venda ou envolver outros bens e credores. O edital, a avaliação e as ordens do juiz determinam o próximo passo. A vedação ao preço vil também segue o artigo 891 do CPC.

Há uma ressalva: o artigo 26-A, § 5º, estende a consequência material prevista para o financiamento residencial abrangido por ele quando o credor escolhe executar a dívida pela via judicial. Essa norma especial não deve ser transportada para execuções de condomínio, IPTU, contratos comuns ou outras dívidas sem o mesmo enquadramento.

Quais documentos mostram se a dívida acabou ou continuou?

Reúna, preferencialmente em ordem cronológica:

  • contrato, cédula e aditivos;
  • matrícula atualizada e registro da alienação fiduciária;
  • documento que demonstre a finalidade do crédito;
  • intimação para pagamento e certidão de constituição em mora;
  • averbação da consolidação;
  • avaliação prevista no contrato e atualizações utilizadas;
  • edital do primeiro e do segundo leilões;
  • ata, auto, certidão ou relatório de cada certame;
  • identificação dos lances apresentados e da aceitação ou recusa;
  • comprovante de pagamento, se houve venda;
  • planilha de evolução da dívida;
  • comprovantes de emolumentos, anúncios, comissão, seguros, tributos e condomínio;
  • memória final do saldo ou termo de quitação;
  • comunicação enviada pelo credor depois do leilão.

A plataforma do leiloeiro pode deixar de exibir anúncios antigos. Guarde arquivos, e-mails e protocolos. A matrícula posterior ao certame ajuda a confirmar o destino registral do imóvel, mas não substitui a ata nem a memória financeira.

O que o devedor deve conferir depois do certame?

Use esta sequência:

  1. Confirme o rito. Verifique se foi alienação fiduciária extrajudicial ou execução judicial.
  2. Identifique a finalidade. Separe financiamento para aquisição ou construção da residência de home equity, capital de giro e outras operações.
  3. Leia o resultado. Descubra se não houve lance, se houve oferta recusada ou se existiu venda aceita.
  4. Refaça os referenciais. Compare dívida, despesas, avaliação, mínimo legal e produto recebido.
  5. Exija a memória. Uma cobrança deve indicar as rubricas e a dedução correspondente ao regime aplicável.
  6. Separe dívida de validade do procedimento. Leilão negativo não prova, por si só, que houve nulidade.
  7. Preserve a cronologia. Datas controlam a lei aplicável e as medidas eventualmente disponíveis.

Se o documento revelar que houve arrematação efetiva, a análise muda: o guia sobre o que fazer quando o imóvel já foi arrematado organiza os atos posteriores. Para decidir entre pagamento, suspensão, invalidação ou medida pós-venda, consulte o roteiro sobre como cancelar um leilão conforme o rito e a fase.

Dúvidas residuais

O banco pode ficar com o imóvel e ainda cobrar algum valor?

Na regra geral atual do artigo 27, pode existir saldo remanescente, inclusive quando não houve lance mínimo, mas o cálculo deve observar os §§ 5º-A e 6º-A. No regime especial do artigo 26-A, a ausência do lance mínimo extingue a dívida. Contrato, finalidade, datas e memória de cálculo são indispensáveis.

A falta de lance torna o leilão nulo?

Não. A falta de lance pode ser um resultado regular do certame. A eventual invalidade depende de vício próprio, como problema na constituição em mora, nas comunicações, no edital, na avaliação ou na observância dos valores legais. Os fundamentos para discutir a anulação do leilão devem ser verificados nos documentos, e não presumidos pelo resultado negativo.

Se o banco vender o imóvel depois, o antigo devedor recebe a diferença?

Não automaticamente. A venda posterior à frustração dos leilões não se confunde com a arrematação realizada nos certames legais. Precedentes do STJ formados em casos regidos pela redação anterior afastaram a devolução da diferença após a livre disponibilidade do bem. Para fatos atuais, a resposta também exige o regime do contrato, as datas e o modo como o imóvel foi posteriormente alienado.

Conclusão

O segundo leilão sem lance válido pode extinguir a dívida ou deixar saldo, conforme o regime. O artigo 26-A prevê quitação recíproca para determinados financiamentos de aquisição ou construção da residência do devedor. O artigo 27 contém a regra geral atual de saldo remanescente e uma dedução específica quando não aparece lance mínimo. No leilão judicial comum, a falta de licitantes não encerra a execução por si só.

A conclusão segura nasce dos documentos: contrato, matrícula, finalidade do crédito, consolidação, editais, atas, avaliação e memória de cálculo. Uma análise individual deve primeiro reconstruir esses fatos e só depois definir se existe quitação, saldo, sobra ou questão de validade, sem prometer resultado.

Fontes oficiais consultadas