ITBI no leilão de imóveis: cálculo, pagamento e contestação

O ITBI no leilão de imóveis normalmente integra os custos da aquisição. A dúvida mais frequente é a base de cálculo: o imposto deve considerar o lance vencedor, a avaliação do imóvel ou o valor informado pela prefeitura?

O STJ tem precedentes que adotam o preço da arrematação, inclusive em leilão extrajudicial decorrente de alienação fiduciária. Mas a análise atual precisa considerar também a Lei Complementar 227/2026, que alterou as regras do Código Tributário Nacional sobre valor venal e avaliação. Por isso, a modalidade da venda, a data da operação e a legislação municipal fazem diferença.

O planejamento deve abranger a base exigida, o prazo de recolhimento e os documentos para eventual revisão. As demais despesas estão no guia de custo total da compra de um imóvel em leilão.

Quem paga o ITBI do imóvel arrematado?

O ITBI é o imposto municipal sobre determinadas transmissões onerosas de imóveis e de direitos imobiliários. A competência acompanha a localização do bem; no Distrito Federal, o tributo é distrital. O contribuinte é a parte indicada pela legislação aplicável, conforme os arts. 35, 41 e 42 do Código Tributário Nacional.

Na prática, é comum a lei municipal atribuir o recolhimento ao adquirente, e o edital prever essa despesa para o arrematante. Antes de dar o lance, confira ambos: a divisão contratual dos custos não altera, por si só, quem a lei considera responsável perante o Fisco.

Também é preciso separar o ITBI da sua aquisição do IPTU devido pelo antigo proprietário. São tributos e situações jurídicas diferentes. As regras sobre débitos anteriores, tratadas no nosso guia de direitos do arrematante de um imóvel em leilão, não dispensam automaticamente o imposto da nova transmissão.

Como calcular o ITBI no leilão de imóveis?

A conta básica é: base de cálculo × alíquota aplicável. O art. 38 do CTN estabelece como base o valor venal do bem ou direito transmitido. Nos leilões, a questão é como identificar esse valor diante do preço efetivamente alcançado na disputa.

Imagine um imóvel arrematado por R$ 320 mil, com avaliação de R$ 500 mil. Usando uma alíquota meramente hipotética de 3%, teríamos:

A diferença de R$ 5.400 mostra por que a guia precisa ser conferida. A validade da cobrança depende da base juridicamente aplicável à transmissão; o exemplo não representa uma previsão de restituição.

A alíquota de 3% não é nacional. Consulte a lei e o serviço oficial do município do imóvel, inclusive eventuais regras específicas para operações financiadas. A avaliação do edital, o saldo da dívida e o valor cadastral do IPTU também não devem ser tratados como números intercambiáveis.

A base do ITBI é o valor da arrematação?

Há precedentes relevantes favoráveis ao preço efetivamente alcançado no leilão. Entretanto, é necessário identificar o tipo de aquisição e considerar a alteração legislativa de 2026.

Leilão judicial

No AREsp 1.542.296/SP, a Segunda Turma do STJ reafirmou que, na alienação judicial, o valor venal utilizado para o ITBI corresponde ao valor da arrematação. O relator foi o ministro Herman Benjamin; o julgamento ocorreu em 22/10/2019, com publicação no DJe de 29/10/2019. Consulte o inteiro teor no STJ.

Esse entendimento oferece fundamento para questionar a substituição do lance por outra avaliação. O documento central é o auto de arrematação, que deve permitir conferir o bem ou direito adquirido e o preço correspondente.

Leilão extrajudicial por alienação fiduciária

O argumento não fica restrito ao leilão realizado em processo judicial. No REsp 1.996.625/PR, a Segunda Turma do STJ acolheu o valor obtido em arrematação extrajudicial para calcular o ITBI. O caso envolvia alienação ligada ao inadimplemento de contrato com garantia fiduciária. Relator: ministro Francisco Falcão; julgamento em 13/06/2023; DJe de 16/06/2023. Consulte o acórdão oficial.

É um precedente importante para o comprador, mas não foi julgado como recurso repetitivo. Sua aplicação exige demonstrar a correspondência entre a operação analisada pelo STJ e a aquisição discutida.

Venda direta e outras modalidades de imóveis de bancos

Comprar um imóvel de um banco não significa necessariamente arrematá-lo em execução da garantia. Uma venda direta posterior, por exemplo, precisa ser examinada pelos documentos que efetivamente a formalizam.

Não selecione a opção “arrematação” na declaração municipal apenas porque o anúncio utiliza a palavra “leilão”. Verifique edital, resultado da disputa e instrumento de aquisição. O guia sobre modalidades de venda de imóveis da CAIXA ajuda a identificar essa diferença antes de preencher a declaração.

O que mudou no ITBI com a LC 227/2026?

O art. 165 da LC 227/2026 acrescentou parágrafos ao art. 38 do CTN. A nova redação define o valor venal pelo preço à vista em condições normais de mercado e prevê estimativa técnica com parâmetros como dados de transações e características do imóvel.

A legislação também determina a divulgação dos critérios utilizados pela administração tributária e assegura a possibilidade de contestação por avaliação contraditória, em procedimento específico da legislação municipal ou distrital. O art. 182 atribui eficácia a essas alterações desde a publicação da LC, em 14/01/2026. Veja os arts. 165 e 182 da LC 227/2026.

Essa data de eficácia não autoriza a cobrança imediata de qualquer aumento. Se houver majoração do tributo, devem ser examinadas a legalidade, a irretroatividade e as anterioridades anual e de noventa dias, previstas no art. 150 da Constituição.

Os precedentes de 2019 e 2023 citados acima foram julgados antes desse texto. A orientação sobre arrematação continua sendo fundamento a examinar; sua aplicação a uma operação atual precisa ser confrontada com a nova redação, a lei local e a motivação da cobrança.

A estimativa municipal deve ter fundamento técnico, com critérios divulgados e possibilidade de contestação. Para defender o preço da arrematação, relacione os precedentes às características da aquisição e à lei aplicável, em vez de apenas escolher o menor número disponível.

Ao analisar uma cobrança antiga ou um pedido de restituição, identifique a legislação aplicável ao fato. Não transporte automaticamente as regras novas para operações anteriores.

Como o Tema 1.113 do STJ ajuda nessa discussão?

No Tema 1.113, o STJ examinou a base de cálculo do ITBI nas operações de compra e venda. Em síntese, assentou que a base do IPTU não funciona como piso do ITBI; que o valor declarado pelo contribuinte tem presunção relativa de adequação ao mercado; e que o afastamento desse valor demanda procedimento administrativo regular, sem arbitramento antecipado por referência unilateral.

O julgamento foi realizado pela Primeira Seção no REsp 1.937.821/SP, sob relatoria do ministro Gurgel de Faria, em 24/02/2022, com DJe de 03/03/2022. Na consulta de 19/10/2026, a página oficial informa acórdão publicado, com recurso extraordinário pendente. Consulte a tese e a situação do Tema 1.113 no STJ.

O Tema 1.113 trata de avaliação, declaração do contribuinte e procedimento fiscal. Para os leilões, considere também os precedentes específicos de arrematação apresentados acima. Todos esses julgamentos antecedem a LC 227/2026.

Para o comprador, a consequência prática é pedir os critérios da avaliação e verificar como o município examinou os documentos da aquisição. A comparação entre dois valores na tela da prefeitura precisa ser acompanhada dessa fundamentação.

Quando pagar o ITBI: no leilão, na carta ou no registro?

O momento do fato gerador e as exigências para concluir a transferência precisam ser analisados separadamente. Quanto à transmissão da propriedade, o STJ relaciona o fato gerador ao registro no cartório competente. O AREsp 1.542.296/SP, identificado acima, também trata desse ponto.

Isso não significa que o comprador possa simplesmente deixar o recolhimento para depois do registro. No leilão judicial, o art. 901, § 2º, do CPC determina que a carta de arrematação contenha a prova do pagamento do imposto de transmissão. Confira o dispositivo no CPC.

Além disso, o município pode prever prazos e procedimentos de recolhimento que antecipam a exigência. Em São Paulo, por exemplo, o art. 13 da Lei 11.154/1991 prevê pagamento em quinze dias dos atos de arrematação, adjudicação ou remição, antes da assinatura da carta, com regra própria para a hipótese de embargos. É uma previsão local, cuja aplicação deve ser examinada diante da situação concreta e da jurisprudência sobre o fato gerador. Consulte a lei paulistana.

Se houver cobrança antecipada controvertida, a providência é avaliar a medida adequada para enfrentá-la e viabilizar o título. Ignorar o vencimento pode acrescentar uma discussão sobre encargos à disputa sobre o imposto.

Antes de finalizar a compra, alinhe a emissão da guia com a expedição do título e a apresentação ao registro. A sequência documental está explicada no artigo sobre como registrar um imóvel arrematado.

O que fazer se a prefeitura cobrar sobre um valor maior?

Comece pela declaração e pela memória de cálculo. Uma divergência pode decorrer de enquadramento incorreto da modalidade, área cadastral errada, inclusão de parcela não adquirida ou adoção de uma avaliação fiscal superior ao preço.

O pedido de revisão deve responder a quatro perguntas: o que foi transmitido, por quanto, por qual procedimento e por que a base municipal seria inadequada. Para isso:

1. Confira a natureza da aquisição. Diferencie arrematação judicial, leilão fiduciário, venda direta e eventual cessão de direitos.
2. Solicite os critérios da avaliação. Identifique os dados utilizados, a fundamentação e o procedimento disponível para contraditá-los.
3. Apresente documentos coerentes. O preço, a matrícula, o objeto da aquisição e a declaração fiscal devem corresponder entre si.
4. Formule um pedido específico. Indique a base defendida, os fundamentos jurídicos e as provas que sustentam a revisão.

Em São Paulo, há ainda regra expressa no art. 7º, § 6º, da Lei 11.154/1991: o valor de arrematação é adotado, ressalvada a apuração de outro valor em procedimento administrativo de arbitramento. A ressalva precisa ser considerada junto com a regra; ela não equivale à simples escolha de um número pelo sistema municipal.

As características do imóvel também podem importar: estado de conservação, ocupação, área efetiva e limitações documentadas ajudam a explicar a transação. Fotos e alegações genéricas, porém, não substituem uma avaliação técnica quando ela for necessária.

Quais documentos reunir para revisar o ITBI?

Organize um conjunto documental que permita reconstruir a aquisição:

• edital e eventuais retificações;
• auto, ata ou outro documento que formalize o resultado, conforme a modalidade;
• carta, escritura ou contrato disponível, com identificação do objeto adquirido;
• matrícula e cadastro municipal do imóvel;
• comprovantes do preço e da declaração apresentada ao município;
• guia, memória de cálculo, avaliação fiscal e comunicações recebidas;
• laudo ou outros elementos técnicos relevantes para contestar o valor, quando necessários.

Mantenha as datas de recebimento das notificações. O prazo de revisão ou recurso deve ser conferido na legislação do município e na intimação correspondente.

Discrimine o preço do bem, a comissão e as demais despesas. O custo total do investimento não substitui a base tributária: a composição da declaração e da guia deve ter fundamento na disciplina aplicável ao imposto.

A impugnação permite pagar só o valor que considero correto?

Protocolar um pedido não equivale a obter uma guia reduzida ou uma decisão favorável. É necessário verificar se a medida utilizada suspende a exigibilidade e quais efeitos produz na emissão dos documentos.

O art. 151, III, do CTN prevê suspensão por impugnações, recursos e manifestação de inconformidade, nos termos da legislação do processo administrativo tributário. Confira se o pedido utilizado corresponde a uma dessas medidas e se atende aos requisitos legais. Um pedido informal de esclarecimento não deve ser confundido com impugnação cabível.

Na via judicial, ajuizar a ação não basta para suspender a exigibilidade. É necessário enquadramento em hipótese legal, como a concessão de liminar ou tutela provisória. A medida adequada depende da cobrança, dos documentos e dos prazos. Confira o art. 151 do CTN.

Também é preciso identificar a autoridade e o ente responsáveis pela exigência. A existência de um processo de execução ou de uma decisão que confirme a arrematação não resolve automaticamente uma controvérsia tributária com o município.

Antes de recolher valor diferente da guia, avalie como a opção afeta a carta, o registro e eventuais encargos. A providência deve enfrentar a cobrança de forma documentada, sem deixar a compra paralisada por uma expectativa de revisão ainda não decidida.

Paguei ITBI a maior: posso pedir restituição?

O pagamento não impede, por si só, a discussão posterior. Os arts. 165 e 168 do CTN disciplinam a restituição de tributo indevido ou pago além do devido. Nas situações usuais de pagamento indevido, o prazo é de cinco anos, contado da extinção do crédito, normalmente identificada com o recolhimento. Há regras específicas para outras hipóteses. Consulte os dispositivos do CTN.

Para avaliar a restituição, reúna a guia quitada, a memória do cálculo, os documentos da aquisição e o fundamento do excesso. Se houver decisão administrativa que negue a devolução, o art. 169 prevê prazo próprio de dois anos para a ação que a anule. Não presuma que qualquer protocolo renova os prazos disponíveis.

A diferença entre o lance e a base fiscal merece análise, mas não basta para assegurar a devolução. É preciso demonstrar o pagamento maior que o juridicamente devido, considerando a legislação e a situação da transmissão.

Guarde esses comprovantes também para organizar a documentação patrimonial. O tratamento do investimento e da futura revenda é outro assunto, abordado no artigo sobre tributação no leilão de imóveis: IR e house flipping.

O banco já pagou ITBI na consolidação. Preciso pagar novamente?

O recolhimento na consolidação e o imposto da compra posterior se referem a atos distintos. O art. 26, § 7º, da Lei 9.514/1997 exige prova do pagamento pelo credor fiduciário para a averbação da consolidação da propriedade em seu nome. Isso não dispensa automaticamente o tributo da transmissão seguinte ao comprador. Veja a Lei 9.514/1997.

Confira a que ato corresponde cada guia. O imposto pago pelo banco não deve ser confundido com um recolhimento feito em nome do adquirente para a mesma aquisição que ele pretende registrar.

Perguntas frequentes

Parcelar o lance também parcela o ITBI?

O parcelamento do preço não cria, por si só, um direito de parcelar o imposto. Consulte as condições de recolhimento do município e organize esse desembolso separadamente das parcelas assumidas no leilão.

O valor usado pelo cartório para calcular emolumentos define o ITBI?

Não faça essa equivalência automaticamente. Identifique se o documento trata de tributo municipal ou de emolumentos, sujeitos a disciplina própria. Uma exigência relativa ao registro precisa ser conferida em seu fundamento e finalidade.

Posso usar a tese do registro quando arrematei apenas direitos sobre o imóvel?

A aquisição de direitos exige análise específica. O Tema 1.124 do STF, no ARE 1.294.969/SP, sob relatoria do ministro André Mendonça, discute ITBI sobre cessão de direitos sem registro da propriedade. A reafirmação de jurisprudência inicialmente anunciada em 2021 foi revista em 2022, ficando reconhecida a repercussão geral para exame do mérito. Na consulta realizada, não havia tese final de mérito publicada nesse tema. Portanto, ele não deve ser citado como dispensa geral e definitiva do imposto sobre toda cessão. Consulte o andamento oficial do Tema 1.124.

A expressão “aquisição originária” elimina o ITBI?

Ela não deve ser utilizada como justificativa automática para deixar de recolher o tributo. Os próprios precedentes do STJ sobre arrematação discutem a base de cálculo do ITBI. Eventual hipótese de não incidência ou benefício precisa ter fundamento aplicável à aquisição examinada.

Como organizar a análise antes de recolher

Reúna o título da aquisição, confira a modalidade declarada e peça a memória do cálculo municipal. Com esses documentos, é possível comparar o preço pago com a base exigida e decidir se cabe revisão, recolhimento ou discussão posterior.

Se houver divergência, a análise jurídica deve considerar também seus efeitos sobre a carta e o registro. O Lopes Assunção Advogados atua em questões relacionadas a leilões de imóveis e pode examinar os documentos da aquisição e a cobrança correspondente.

Pesquisa jurídica atualizada em 19 de outubro de 2026. Os exemplos são hipotéticos; alíquotas, prazos e procedimentos locais devem ser conferidos para o município do imóvel.